客户王某欲买一套房屋，该房屋产权登记在张某一人名下，产权证上未显示有其他共有人，签约时也只有张某一人到场，经纪人询问张某婚姻状况得知其已婚，张某以配偶在外不方便到场签字为由，只签署了一份配偶同意出售的承诺书，并且未在合同约定的时间内提供其配偶签署的配偶同意出售证明或授权委托书，客户也并未在意并交付了五万定金。

但合同签订后张某始终未按合同约定办理后续流程，为此经纪人和客户王某专门登门催告，正好见到张某之妻李某，李某得知张某卖房后明确表示反对，并声称不会履行合同。后经法院判决原被告签订合同无效，被告张某返回王某购房款、定金、及相应利息。

二手房屋的交易，不仅仅是房本上列明的产权人出面签个合同那么简单，根据产权人的不同状况，在出售时会有不同的情形，最容易发生的风险有2：

其一：房屋产权人无交易资格——假业主

预防这类风险，需要在签约前查看业主提供的证件上的名字是否与房屋产权证上登记的为同一人，并请专业经纪人为你甄别业主提供的房屋产权证书和身份证件的真伪。

其二：产权人是否有权处分该套房产？

根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，房屋可以由两个以上单位、个人共同享有所有权，简称共有。例如，张三和李四合资购房，约定两个人各有50%的所有权，该房屋就是张三和李四的共同房产。常见的共有形式有：夫妻共有、集成房屋以及房屋的产权证上写明为共同所有的。

根据法律规定，出售共有房产的，必须经其他共有人同意。比如夫妻共有房子，其中一方是无权单独处分该套房屋的，如不经过其他共有权人同意就强行出售共有房产，不但无法继续履行合同，还很可能会面临合同无效的相关后果，购房者的定金或首付款可能有损失的风险，卖家也需要承担法律责任。即便房子是登记下一人名下，这个人也要征得配偶同意。

签约前要先确认房屋是不是共有房产，可以通过几个简单的方法来判断：

查看房产证是否有“共有权人”登记；确认出售方婚姻状况，并确定房产证取得时间和结婚证登记时间的先后顺序，以确认房屋是夫妻共有还是一方婚前财产；业主死亡，尚未办理继承公证的房屋出售，所有继承人均为共同共有人。

注：本文系转载，仅供普法学习。