一、关于预售商品房

　　商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。

　　二、预售商品房有哪些产权瑕疵

　　1、部分产权。某些企业因效益不好，将企业自管房屋（如集资建房）以低于市场价向社会公开发售，购房者最终得到的是部分产权房屋。

　　2、农村集体土地上开发经营的商品房。某些乡村或郊区单位擅自将集体土地进行开发，或有些房地产开发公司与乡、村合作，由乡、村出土地，开发公司出资建造商品房向社会公开发售。购房者最终得到的“产权证书”往往是村民荣誉证或乡里自制的房屋产权证书。

　　3、联建的商品房。联建是一方提供土地，另一方提供资金，双方联合开发建设商品房。提供土地的一方大多数是通过国家划拨方式取得土地使用权，在该土地上建造的房屋只能自用，不得上市出售。因联建房屋未向国家缴纳地价款，最终购房者无法取得房屋产权证。

　　4、改建房屋。某些企业或单位，将自有的办公楼进行装修、改造后进行预售。

　　5、开发商从房地产项目的建设用地规划、立项、工程规划、工程施工到销售等未经法定程序审批，因此该建设项目违法，购房者也就无法取得商品房产权证。

　　三、发生预售房屋纠纷怎么办

　　1、中止合同的履行。

　　预购方在有权中止合同履行的同时，应及时通知对方，并给预售方合理的期限，使其恢复履行能力或提供适当的担保，这个合理期限以不超过30天为宜，通知的方式可以是口头的或是书面的。在合理期限内，预售方未提供担保也未恢复履行能力，要求预购房履行合同，预购方可予以拒绝。在预售方应预购方要求在合理期限内提供了担保，则不安抗辩权消灭，预购方应继续履行合同。

　　2、解除合同和赔偿损失。

　　预售方在接到中止履行的通知后，不提供担保或者提供的担保不适当，预购方可以解除合同，并可基于合同法关于预期违约的规定追究购售方的违约责任。

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