陈俊峰、张立平与营口丽湖地产有限公司、营口河海新城房地产开发有限公司民间借贷纠纷案

▌裁判要旨：

判断法律关系的性质应基于在案证据能够证明的双方签订的相关合同情况、约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断。

▌所涉法条：

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。”

案例来源：中国裁判文书网

案号：（2018）最高法民终234号

合议庭法官：董华、李桂顺、万挺

裁判日期：二〇一八年三月三十一日

简要事实：

原告：陈俊峰、张立平

被告：营口丽湖地产有限公司

被告：营口河海新城房地产开发有限公司

陈俊峰、张立平系夫妻关系。2011年5月16日，丽湖公司分别与陈俊峰、张立平签订《商品房买卖合同》226份，约定陈俊峰、张立平分别购买丽湖公司位于营口市某某大街的丽湖名居房屋140套和86套，房屋单价3000元/平方米，总面积约为27775平方米，总价款83229930元。但合同中未约定违约责任。陈俊峰、张立平应于合同签订当日一次性付清全款，丽湖公司应于2012年3月31日前交付房屋。

当日，营口市房地产交易管理中心为上述226套房屋分别办理了商品房销（预）售备案登记。

2011年5月16日，陈俊峰、张立平与中金天盛公司签订《委托付款协议》，约定中金天盛公司代陈俊峰、张立平向丽湖公司支付其所购买的丽湖名居226套房屋的购房款5000万元。

2011年5月16日，中金天盛公司向丽湖公司汇款33229930元；2011年5月17日，中金天盛公司分别向丽湖公司汇款46770070元和3229930元；上述款项合计83229930元。

庭审中，陈俊峰、张立平自认，226套房屋实际的购买单价为1800元/平方米，其实际支付的购房款为5000万元。丽湖公司未向陈俊峰、张立平开具上述款项的发票，至今未向陈俊峰、张立平交付房屋。

上述房屋买卖合同签订后，丽湖公司又分别与陈俊峰、张立平各签订一份《商品房回购合同书》，主要约定：2011年5月16日丽湖公司分别与陈俊峰、张立平签订《商品房买卖合同》，约定陈俊峰、张立平分别购买丽湖公司出售的140套、86套丽湖名居房屋，总面积约为17150.26平方米、10592.78平方米，并且陈俊峰、张立平分别已支付购房款51450780元、31779150元，《商品房买卖合同》已经生效。丽湖公司与陈俊峰、张立平就房屋回购事宜达成如下意见：一、丽湖公司在满足以下条件后双方签订的所有《商品房买卖合同》自行解除：2011年8月16日丽湖公司按每平方米1800元的价格向陈俊峰、张立平支付30932510元、19067490元的回购款。二、如丽湖公司支付回购房屋款的日期晚于2011年8月16日，由丽湖公司除了应满足本协议第一条约定的回购条件，还应按照每个月155万元、95万元分别向陈俊峰、张立平支付溢价款，回购期限相应顺延1个月，双方同意仅可延期1个月，上述陈俊峰所涉的155万元溢价款，丽湖公司应于2011年8月26日支付50万元，9月6日支付50万元，9月16日支付剩余部分，张立平所涉的95万元溢价款，丽湖公司应于2011年8月30日支付50万元，9月16日支付剩余部分。三、如丽湖公司经延期一次后仍未回购，即回购期限晚于2011年9月16日，则除非陈俊峰、张立平同意，丽湖公司无权再回购，陈俊峰、张立平可自行处置房屋，丽湖公司并应按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定履行交付房屋义务及办理房屋产权登记。……七、丽湖公司在2011年9月16日前支付回购房屋款及溢价款（如有）给陈俊峰、张立平后，双方签订所有的《商品房买卖合同》自行终止，陈俊峰、张立平应当亲自到营口市房地产交易管理中心配合丽湖公司解除所购买房屋的备案登记……八、本协议约定的回购款、溢价款（如有）等支付至中金天盛公司北京银行前门支行的账户……上述回购协议签订后，丽湖公司未按回购合同的约定向陈俊峰、张立平支付回购款项。

一审审理期间，中金天盛公司出具《关于中金天盛公司受托付款的说明》，内容如下：陈俊峰等人在决定购买丽湖公司的项目后，因考虑到个人买房不踏实，而且支付不方便，特委托中金天盛公司及本人（中金天盛公司法定代表人）来完成本次购房行为，故中金天盛公司代陈俊峰等人向丽湖公司支付了买房款。中金天盛公司在该说明上加盖印章，该公司的法定代表人李某某签名。李某某出具《关于李某某提供居间服务的说明》，内容如下：本人李某某于2011年年初遇到当时在丽湖公司任职的宛某，宛某推荐了他们开发的项目，并说该项目有比较大的升值空间，于是本人将该信息告诉了陈俊峰。经过运作，最终完成了本次居间服务，之后丽湖公司向本人支付了525万元的居间服务费。后李某某赴一审法院就陈俊峰、张立平购买案涉房产的过程、中金天盛公司付款及其个人居间一事进行了说明。

2014年7月，案涉项目的土地使用权变更至河海公司名下；2014年9月，丽湖名居项目的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证变更至河海公司名下；2014年11月，丽湖名居的商品房销预售许可证变更至河海公司名下。案涉房屋现由河海公司控制，但河海公司在一审庭审中自认案涉房屋尚未完工，不具备交房条件。

2016年9月26日辽宁省高级人民法院作出的（2016）辽民终529号民事判决书中经审理查明：2011年6月8日，耿某与丽湖公司签订55份房屋买卖合同，并在营口市房地产交易管理中心办理了登记备案手续，备案单价2800元/平方米，耿某支付1000万元购房款。同日，耿某签订《承诺》，主要内容为：如丽湖公司于2011年9月8日前支付耿某1000万元，耿某承诺无条件配合丽湖公司解除该55套房屋的备案，并解除《商品房买卖合同》。另丽湖公司股东会决议：持有丽湖公司100％股权的翊华公司决定，以每平方米1500元的价格将“丽湖名居”小区55套房屋出售给耿某，为维护市场价格稳定，以每平方米2800元的价格对出售给耿某的房屋进行登记备案……在河海公司与丽湖公司项目转让合同纠纷案件的执行过程中，查封了耿某所购买的55套房屋，耿某提起案外人执行异议之诉，要求停止对该55套房屋的执行。

辽宁省营口市中级人民法院对该案一审审理认为，耿某虽然对该55套房屋办理了备案登记，但备案登记只是行政管理范畴，法律并未赋予其与预告登记相同的法律效力，不能产生具有登记请求权的物权效力，不是一种物权登记。且耿某未实际占有使用所购房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，耿某就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。该院作出（2015）营民一初字第00036号民事判决：驳回耿某的诉讼请求。

耿某提出上诉后，辽宁省高级人民法院经审理认为，耿某与丽湖公司所签订的《商品房买卖合同》不真实，不能确认为合法有效，耿某的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项所规定的能够排除执行的情形，故判决：驳回上诉，维持原判。

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