购买学区房户口被占，起诉请求迁出被驳回
---王某与郑某房屋买卖合同纠纷案法律解析

【关键词】

学区房  迁移户籍  实际损失  履行情况  过错责任  违约金
 
【要点提示】

房屋过户完毕，出卖人未依约将户籍迁出涉案房屋，造成买受人损失的，法院一般从买、卖双方合同实际履行情况、户口未迁出原因、双方当事人过错及损失情况等因素，综合考虑出卖方的赔偿问题。尤为值得一提的是，因现行户籍管理制度原因，户口迁移属于公安部门管辖，不属于人民法院民事案件管理范围。故，买受人诉请出卖人将户籍迁出涉案房屋，难获法院支持。
 
【当事人信息】

原告：王某（上诉人，买受人）

被告：郑某（被上诉人，出卖人）
 
【案情简介】

2015年7月，郑某与王某签订《存量房屋买卖合同》，约定郑某应该在涉案房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因郑某自身原因未如期将与涉案房屋相关的户口迁出的，应当向王某支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，郑某应当按日计算向王某支付全部已付款万分之五的违约金。2015年8月，涉案房屋过户至王某名下，但李某户口未从涉案房屋迁出。郑某与李某曾系夫妻，二人于2011年10月离婚。

郑某曾将李某诉至法院，要求李某将其户口迁出，法院于2015年8月作出裁定，以郑某所述事实与理由以及诉讼请求不属于人民法院民事案件主管范围为由，驳回郑某的诉讼请求。

王某将郑某诉至法院，请求：1、立即到公安机关办理原有户口迁出手续；2、支付违约金19.5万元（总房价的5%）；3、支付逾期未迁出户口的违约金7.8万元（计算至2015年12月前），此后按照已付款390万元的每日万分之五支付违约金至户口实际迁出之日止。
 
【法院判决】

一审：1、郑某于判决生效后十日内，支付王某逾期迁出户口违约金五万元；2、驳回王某其他诉讼请求。

二审：驳回上诉，维持原判决。

【案件评析】

一、法院为何未予支持王某要求郑某迁出户口的诉讼请求？

因现行户籍管理制度的原因，户口迁移属于公安部门管理的职权，不属于人民法院民事案件主管或处理的范围。故，迁出户口不属于法院审理范围，法院无法支持王某要求迁出户口的诉求。换言之，如果户口人拒不迁出户口或确无法迁出户口，法院无法通过判决强制相关户口迁出。需要指出的是，虽然户口迁出系公安机关户籍管理的职权，但公安机关亦没有强制他人迁出户口的权利。不过，根据现有的户籍政策，房屋内现有的户口不影响新的所有权人户口的迁入，买房人取得房屋所有权后，可以办理户口迁入。

二、王某主张逾期过户的违约金，法院应否予以支持？

王某与郑某签订《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，对当事人具有法律约束力，双方均应遵守执行。

现涉案房屋已经过户至王某名下，郑某应按约将涉案房屋内户口迁出，但涉案房屋内尚有李某户口未迁出，郑某的行为已构成违约，应按约支付违约金。

三、法院在判决延期过户违约赔偿时，法院主要考虑哪些因素？

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

本案中，关于违约金的数额，法院考虑到双方就违约金标准约定过高，王某并无证据证明其损失，且郑某请求法院对违约金予以酌减，故依法判决违约金5万元。综上，法院一般从合同综合履行情况、户口未迁出原因、双方当事人过错及损失情况等因素，对违约金予以酌定。
 
【涉案法条】

《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》

第2条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

注：本文系转载，仅供普法学习。