法院不得执行被执行人名下房产的条件和情形（一）

导读：执行实践中，案外人主张对法院查封的被执行人名下的不动产享有实体权利、要求执行法院排除执行该不动产的情况比较常见。本文就排除特定不动产执行应当同时满足的要件整理了相关法律依据、案例、观点，以供读者参阅。

【法律依据】

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条  被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

【相关案例】

1.在执行不动产的案件中，案外人在执行标的被查封前并未实际占有该标的物的，不能阻却对该标的物的执行——李小琴诉何健、宋彦苹、赵林案外人执行异议之诉案

案例要旨:人民法院在审查案外人异议、审理案外人异议之诉案件中，必须从严认定查封前合法占有要件。人民法院认定案外人合法占有特定标的物的时间节点，不能仅凭案外人作出的对其有利的陈述，还应当综合考量诉状内容、案外人全部陈述、经济交易习惯、大众生活常理等多种因素；认定案外人是否构成占有特定不动产，必须具有案外人已经实际控制、支配和使用该特定不动产的证据，而不能推定占有。

案号：（2016）渝01民终4706号
审理法院：重庆市第一中级人民法院（原四川省重庆市中级人民法院）

2.案外人与被执行人在不动产被查封之后签订买卖合同，案外人据此提出执行异议的，法院不予支持——北京兴隆置业有限公司与王国彬案外人执行异议之诉案

案例要旨:对不动产受让人的物权期待权的保护要件之一是买受人与被执行人应在人民法院查封之前就已签订合法有效的书面买卖合同，若在查封之后签订的买卖合同，则买受人不享有排除执行的权益。

案号：（2016）京民终79号
审理法院：北京市高级人民法院

3.对被执行人出售给第三人的未过户房屋，第三人只有证实其已支付全部价款并实际占有并对未办理过户登记无过错的，人民法院才不得对房屋执行——重庆市巴南区前进建筑工程有限公司申请执行建设工程施工合同纠纷案

案例要旨:被执行人将需要办理过户登记的房产出卖给第三人，第三人主张已支付全部价款并实际占有、使用标的物的，不能仅凭收条、当事人陈述即认定付款事实，应结合付款方式、资金流向、支付能力、交易习惯等因素综合认定付款情况，结合现场调查、物管费、水电费交付单据等确定是否已经占有争议房产。第三人应提供完整证据链条证实其已支付全部价款并实际占有标的物，且对未办理过户登记无过错。

案号：（2014）渝五中法民终字第03715号
审理法院：重庆市第五中级人民法院

4.案外人已支付全部房款并实际占有房屋，且未过户非其本人造成的，案外人有权提起执行异议要求停止对房屋执行——北京坤展利都投资顾问有限公司诉江苏南通六建建设集团有限公司案外人执行异议之诉案

案例要旨:被执行人与案外人签订商品房买卖合同，案外人主张已支付全部价款并实际占有、使用房屋的，虽未办理过户登记手续，但并非案外人的过错，而是由被执行人造成的，法院对案外人对房屋的执行异议应予支持。

案号：（2013）高民终字第541号
审理法院：北京市高级人民法院

注：本文系转载，仅供普法学习。

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