最新判例：以炒卖房屋为目的购房合同不成立或无效（一）

近年来，随着房价的大涨，炒房者越来越多，因炒房导致的合同纠纷也愈发严重。较为典型的情况就是房产中介人员利用自身优势从市民手中购买房屋，然后准备在办理房屋手续时过户给第三方。卖房者发现买主系炒房人员后，提出解除合同。日前，滨海新区人民法院塘沽审判区经审理后，认定双方签订的买卖合同不成立。据悉，塘沽审判区最近对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房，实为炒房”的行为，依法认定合同不成立，驳回索赔的诉讼请求。

法官说法

滨海新区法院塘沽民二庭副庭长李桂华表示，此类案件多为房地产中介人员，利用具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，与卖房人签订房屋买卖合同，再加价转卖给他人从中牟利。为了保证其顺利实施倒房行为，此类合同一般都约定交付定金后便腾空并移交房屋，此举是为方便让实际买房人看房。同时还会约定允许过户给第三方，是为保证卖房人与实际买房人办理过户。当卖方人陷入炒房人的圈套，拒绝履行合同时就会被以违约为由起诉，并索要高额违金。

滨海新区法院塘沽审判区认为，此类案件中签订买卖合同只是先占房屋的购买机会，同时另寻买主，将房屋转售他人从中牟利。而并非真要购买该房屋，其签订买卖合同并非真实意思表示，故该买卖合同不成立。此外，炒房人的行为既会造成实际买卖双方互不了解，影响实际买卖双方的缔约选择权，也会造成房屋交易的环节增多而增加实际买卖双方的交易成本和违约风险，实际上已经影响了实际买卖双方当事人的合法权益，有违诚实信用原则，干扰了正常的市场交易秩序，故依法不予保护。

案例解析

本案的裁判结果表述没有用合同无效而是合同不成立，表明法官对合同无效和合同不成立做了严格区别，限制炒房政策属地方行政规章，不可采用合同法52条第（5）规定是对的，但这个判决的微妙之处是在无效和不成立都无法准确适用的情况下，且无法可以，法院判决依据标准引用了民法的诚实信用原则，并作出了一份符合法律精神的判决，打击了炒房者，这种灵活理解法律，充满智慧的裁判值得肯定。因此，不机械理解法律条文，不生搬硬套处理个案，系统全面的理解立法本意显得尤为重要！！

涉案法条

《中华人民共和国合同法》
第52条  有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第53条  合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

合同无效

合同无效，指的是合同严重欠缺有效要件，绝对不许按当事人合意的内容赋予法律效果。《合同法》确立了鼓励交易原则，对合同效力不轻易作无效认定，只在该法第52条、53条规定了合同或合同中有关条款无效的情形。从本案的情况看主要涉及第52条规定的第二、第五种情况. 关于是否违反法律、行政法规强制性规定问题。实践中最多见也是争议最大的合同无效情形在于第52条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》将其进一步明确为：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”

司法实践中一般认为，理解这一司法解释规定应注意两个方面： 1、判断合同无效的标准必须是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。只有法律和行政法规才能用来判断合同无效。人民法院在宣告合同无效的时候，不得以地方性法规、行政规章为依据，除非该行政规章、地方性法规的强制性规定是根据法律、行政法规的授权制定的。 2、按照合同法第52条的规定必须是违反了法律和行政法规的强制性规定。

合同不成立

我国理论一直未严格区分合同的成立与生效问题。从我国司法实践来看，基本上也没有严格区分合同成立与合同生效问题。一方面，我国司法实践从未采用合同成立与合同生效的不同要件，来区分合同的成立与合同的生效问题；另一方面，我国司法实践极少区分合同的不成立与无效问题，对那些不成立的合同一般均作无效合同对待。在合同不符合法律规定的生效要件时，通常要确认合同无效，而不会考虑是否存在合同不成立的问题。然而，合同的成立与生效通常是密切联系在一起的。当事人订立合同的目的，就是要使合同产生拘束力，从而实现合同所规定的权利和利益。如果合同不能生效，则合同等于一纸空文，当事人也就失去了订约目的。从实践来看，如果当事人依据法律的规定订立合同，合同的内容和形式都符合法律规定，则这些合同一旦成立便会自然产生法律拘束力。正如我国《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。也正是因为这一原因，我国法律和司法实践中，长期以来没有区分合同成立与生效的问题，也没有进一步区分合同的不成立和无效问题。

注：本文系转载，仅供普法学习。