【案件事实】

赵某与布某系夫妻关系。2012年6月13日，赵某、布某与弘兴公司签订《商品房买卖合同》，约定赵某、布某以3890439元的价格购买弘兴公司开发的建设小区19号楼自北向南七间一楼、二楼，并约定出卖人保证手续齐全，并负责办理房产证等。2012年6月14日至2013年1月21日，赵某、布某先后将285万元购房款支付给弘兴公司。赵某、布某于2012年9月占有使用涉案房屋，并对房屋进行了装修，装修共花费116119元，另外，赵某、布某为自己生产经营的需要，安装了热力管道，共花费248600元。2012年7月24日，弘兴公司取得涉案房屋的《商品房预售许可证》。2014年10月11日，微山县房地产管理处以弘兴公司存在隐瞒情况、提供虚假材料的行为为由，根据相关规定，撤销了19号楼的商品房预售许可，收回微房第201216号商品房预售许可证。2015年3月6日，弘兴公司取得19号楼的房屋所有权证书。后赵某、布某诉至法院，请求确认其与弘兴公司签订的《商品房买卖合同》无效，法院未支持两原告的诉讼请求。

【裁判理由】

赵某、布某与弘兴公司签订商品房买卖合同时，弘兴公司尚未取得商品房预售许可证，此时本案合同的效力处于待定状态，因弘兴公司于2012年7月24日取得了商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，此时双方签订的商品房买卖合同具有了法律效力。虽然弘兴公司商品房预售许可证因超规划建设于2014年10月11日被撤销，但这与出卖人自始未取得过商品房预售许可证的情形不同，并不必然导致赵某、布某与弘兴公司签订的商品房买卖合同又转为无效合同。因此，涉案《商品房买卖合同》应为合法有效，对合同双方具有法律约束力。

【律师法评】

商品房预售许可证解决的是市场资格的准入问题，是一种政府的行政管理行为。合同签订后，如果预售许可证被撤销，致使出卖人的预售资格丧失，只是影响出卖人的履约能力，若因此导致预售合同无法继续履行，买受人无法办理房屋权属证书，买受人可以要求出卖人承担违约责任，但不能据此认定商品房买卖合同无效。因此，预售许可证被撤销不影响此前签订的预售合同的效力，涉案合同仍应认定为有效合同。

【法条链接】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条  出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

注：本文系转载，仅供普法学习。