未约定户口迁出事项，主张违约赔偿法院不予支持？
---黄某与王某房屋买卖合同纠纷案法律解析（一审）
 
【关键词】

房屋买卖合同  交付  违约责任  户口迁出  经济损失赔偿金
 
【要点提示】

当事人协商一致，可以变更合同，双方应以变更后的合同约定为准。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。变更后的合同中对前合同的约定没有变更，应以前合同约定为准。买、卖双方自行签订成交版合同，从合同内容来看，仅约定了房屋基本状况、价款等基本信息，而对于房屋的交付、违约责任、税费负担及权属转移登记等房屋买卖的核心条款均未约定，且其中关于价款的约定并不是双方实际履行的房屋价款，因此自行成交版合同并未真正约定双方的权利义务关系。因此，出卖人应当按经纪成交版合同承担户口未按时迁出的违约责任。
 
【当事人信息】

原告：黄某（买受人）

被告：王某（出卖人）

第三人：房产中介公司
 
【案情简介】

2008年2月28日，黄某与王某签订了经纪成交版合同和《装修款补充协议》，上述合同及补充协议中主要约定，在经纪成交版合同的第十条权属转移登记中，载明了“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。逾期超过十日未迁出的，自逾期超过之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。双方均认可经纪成交版合同以及装修款补充协议中的“王某”并非由王某本人签字。

2008年3月26日，王某与黄某在见证方房产中介公司的见证下签订了《补充协议》。2008年4月11日，王某与黄某又签订了自行成交版合同，该合同与之前的经纪成交版约定的房屋成交价款相同，不同点在于针对该合同的第十条权属转移登记中的户口迁出事项，双方并未作出任何约定。

2014年10月6日，黄某将涉案房屋出售给买受人文某，在合同中双方约定了户口迁出事宜，即黄某应于2015年2月22日前迁出户口。由于黄某未能按照合同约定按时迁出户口（黄某于2015年4月14日将其及家人户口迁出），文某遂诉至法院要求黄某支付其违约金，法院于2005年6月9日出具了（2015）海民初字第x号判决书，判决黄某支付文某违约金3万元，现该判决书已生效。黄某主张，当时尚未迁出的户口除她和她儿子外，王某一家五口的户口也在该房屋名下，因此3万元的经济损失也应该由王某承担。王某认可其在接到黄某通知后于2015年4月17日将户口其迁出。双方经过多次协商、沟通、均未果。

黄某诉至法院，请求：王某向黄某支付截止2015年4月10日产生的合同违约金和经济损失赔偿金共计220950元。
 
【法院判决】

一审：驳回黄某全部诉讼请求。
 
【案件评析】

一、一审法院认为后合同变更了前合同关于户口迁出的约定，是否合理？

一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。2008年4月11日双方就涉案房屋买卖又签订了自行成交版合同，对于户口迁出事宜作出了变更，即未约定户口迁出事宜。针对同一标的的两份合同约定有所不同的，应以后签订的合同即自行成交版合同为准。因此，买、卖双方应适用自行成交版合同，而该合同并未约定户口迁出事宜，王某已按约定将房屋交付黄某，合同规定的义务已经履行完毕，故王某不存在违约情形，黄某主张合同违约金和经济损失赔偿金法院不予支持。

易居房产律师团队对一审法院认定持有异议。本案中，买、卖双方所签订的房屋买卖合同，从合同内容来看，自行成交版合同中，仅约定了房屋基本状况、价款等基本信息，而对于房屋的交付、违约责任、税费负担及权属转移登记等房屋买卖的核心条款均未约定，且其中关于价款的约定并不是双方实际履行的房屋价款，因此自行成交版合同并未真正约定双方的权利义务关系。此外，双方均认可该合同是为了办理网签及建委备案所用，因此该合同是双方为办理过户登记而签订的备案合同，并非以该合同约束双方的权利义务。故，买、卖双方所签订的自行成交版合同，不应予以适用。

二、一审法院未支持原告要求被告承担逾期过户违约责任的诉讼请求，是否合理？

一审法院认为：黄某主张自行成交版合同非双方真实意思表示，但并未提供充分证据予以证明，故法院对此不予采信。现黄某要求王某支付合同违约金，因双方在自行成交版合同中并未约定户口迁出的事宜，王某已经按合同约定将房屋交付给黄某，合同规定的义务已经履行完毕，故其不存在违约情形，故黄某主张违约金，未得到法院的支持。

易居房产律师团队对一审法院认定持有异议。本案中，按照合同约定，王某应从房屋所有权转移之日起十日后，每日按已付款项的万分之五支付违约金，即每日应支付违约金750元，至2015年4月17日王某将户口迁出，应适用该约定支持黄某有关逾期过户违约赔偿的诉讼请求。
 
【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条之规定:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

注：本文系转载，仅供普法学习。