【法院判决】

一审：1. 石某于判决生效之日起七日内配合孙某将北京市朝阳区广渠门外大街×号房屋的不动产产权过户至孙某名下并将该房屋交付孙某，孙某同时将剩余房款一千一百零二万元支付给石某；2. 石某于判决生效之日起七日内支付孙某违约金二百万元；3. 驳回孙某的其他诉讼请求；4. 驳回石某的反诉请求。
二审：驳回上诉，维持原判。
 
【案件解析】

一、法院为何认定买受人逾期付款但非根本违约，出卖人要求加付利息实质上属于擅自提高房屋交易价格构成根本违约？

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务。《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版）》、《补充协议》和相关协议系当事人真实意思表示，应该予以遵守。根据约定，孙某应该在2016年9月15日支付898万元，属于期日，不属于期间，因此不适用节假日顺延的规定，其称石某同意2016年9月18日支付，未能充分举证证明，法院未采信，但是此逾期并非根本违约；石某应该在2016年8月31日前办理完毕解除抵押手续，其逾期解除抵押，构成违约，应承担违约责任。石某要求另行加付30万元利息，实质上属于擅自提高房屋交易价格，构成《补充协议》约定的根本违约情形。同时石某违反合同约定，曾提出要求孙某加付首付款，属于设置不合理条件，拒绝履行出售房屋的义务，构成根本违约。

二、法院为何判决涉案房屋买卖合同继续履行，同时又判决出卖人赔偿违约金200万元？

石某与孙某之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。各方当事人均应按照合同履行各自的义务。孙某延迟6日支付首付款，虽违反合同约定，但并未构成根本违约。此后孙某已经按照合同约定足额支付首付款，石某亦已收款。孙某逾期付款行为并不足以成为石某提高价格或拒绝继续履行合同的合理抗辩理由，且石某自身在解抵押上亦构成违约，其逾期时间长于孙某逾期付款时间。孙某的购房资格、购房能力等经审查亦不存在履行障碍，法院遂判决涉案房屋买卖合同及补充协议继续履行。

石某未能履行办理房屋评估手续、未在房屋核验申请表中签字等行为，某中介公司已经于2016年9月21日向石某发出催告函，催促石某履行义务。张某于2016年9月24日的录音中明确表示不再出售房屋，石某又以2016年9月30日政策变化为由，主张解除合同，于法于理无据。石某虽称其未授权张某，张某关于不再卖房的意见不能代表石某，但石某认可其已授权律师张某某，张某某的录音内容中亦包含“媳妇不想卖房了”及要求涨价等内容，张某某之录音内容与张某之录音内容可以互相印证。故此，法院认定石某违约且构成了根本违约，考虑到房屋上涨事实，并综合考虑了孙某逾期付款和石某逾期办理解押的情形，法院最终酌定判决石某承担违约金200万元。
 
【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

 第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
 第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
 第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
 第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

注：本文系转载，仅供普法学习。