无预售许可证内部订房支付意向金，合同履行不能责任怎样承担？
---胡某与某公司房屋买卖合同纠纷(二审)案法律解析
 
【关键词】

表见代理  预约合同  预售许可证  商铺预定协议  溢价款  赔偿  意向金利息损失  合同解除  购房诚意金
 
【要点提示】

买受人与公司签订预定协议，但未对签订正式销售合同的期限作出约定，导致截止至附件约定的交房日期，公司仍未取得施工许可证、商品房预售许可证。故，在约定交房日期之前并不具备双方签订正式销售合同的条件，更不具备交房条件，导致签订预定协议的合同目的已无法实现。对于买受人所主张的损失，法院会从虽然正式合同未能订立系公司未能及时取得预售许可证所致，但买受人在签订预定协议时也负有审慎注意义务，应合理预见并承担可能存在的风险等综合因素考虑。
 
【当事人信息】

原告：胡某（买受人、上诉人）
被告：某公司（出卖人、被上诉人）
第三人：李某、某开发商、夏某、仲某
 
【案情简介】

2007年7月2日，仲某以某公司名义与胡某签订编号为“商铺销预字x号”的《某某大厦商铺内部职工预定协议》，约定胡某作为“内部职工宋某”指标购铺人，预定某大厦一层x号商铺一间，预交诚意金10万元，如因某开发商责任，诚意金在正式合同签订之前可无息返还。某公司取得项目预售许可证后，双方签订正式销售合同。在该份协议中，仲某签字并加盖“某公司业务专用章”。在附件认购合同内容要点中明确，合同约定交房时间为2008年12月31日之前。同日，胡某支付诚意金10万元至某公司账户，并由仲某出具收据，加盖“某公司财务专用章”，该章系正方形样。该份协议签订地点为某招商城项目旁边的销售中心。

2011年7月13日，某公司取得人民路x号6708.90平方米其他商服用地的土地使用权；同年11月21日，某公司取得人民路x号某某五金大厦工程建筑工程施工许可证。在该项目规划和施工设计审查过程中，某公司提供的设计图中反映的商铺格局与2007年仲某与胡某签订预购合同依据的图纸中的商铺格局不同。2013年10月21日，某公司取得某五金大厦项目预售面积22279.03平方米，共652套非住宅的商品房预售许可证。胡某、某公司经过多次协商、沟通、均未果。

胡某诉至法院，请求：退还已付诚意金10万元，赔偿履行合同不能导致的损失156.84万元（其中已付10万元暂计5年利息为3.325万元；履约后房价溢价部分损失，按现市场价6万元计算，为116.20万元；此外，还有固定每年10%的回报率，按2007年时约定总价94.63万元，5年固定回报为47.315万元，以上三项损失合计166.84万元，按156.84万元主张）。

【法院判决】

一审：1、某公司返还胡某意向金10万元；2、某公司赔偿胡某未签正式购房合同、占用意向金的损失5.5万元。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件评析】

一、如何认定购房人所签订的订购协议的性质及效力？

关于胡某签订的合同性质。本案中，从胡某签订并持有的《某某大厦商铺内部职工预定协议》及附件《内容要点》来看，已明确胡某向某公司支付购房诚意金，并对拟购房屋坐落编号、单价、总价、付款方式、交付时间等进行约定，仅因认购项目尚未取得预售许可证，对于具体签订正式购房合同的时间未予明确。从上述合同约定表明，胡某与仲某经过磋商，就条件成就时实际进行商铺买卖的主要内容达成了合意，对将来正式签署房屋买卖合同进行了预先安排，从法律性质上符合当事人为将来订立确定性本合同而达成合意的预约合同性质。故，胡某签订并持有的《某某大厦商铺内部职工预定协议》系一份预约合同。虽胡某及某公司均认为该份协议系房屋买卖合同，即本约的观点，但按照司法解释规定，商品房预定协议具备商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已按照约定收受购房款的，预定协议应认定为商品房买卖合同；而胡某在本案中虽向某公司汇款10万元，但根据预定协议约定，该款系诚意金，且胡某持有的收据中亦载明款项系预交诚意金，并无证据证明诚意金已转化为购房款。

注：本文系转载，仅供普法学习。