天津二中院发布房屋买卖合同纠纷案件审理情况

   8月30日下午，天津二中院召开新闻发布会，通报近三年房屋买卖合同纠纷案件审理情况，并就审理中发现的一些问题对社会进行提示。二中院新闻发言人李季红副院长主持发布会，民事审判第四庭庭长史东进行新闻发布。天津电视台、天津广播电台、天津日报、今晚报等十余家媒体出席发布会。

近三年房屋买卖合同纠纷案件
审理情况
    2015年二中院房屋买卖合同纠纷案件收案共43件，2016年收案为92件，2017年上半年收案为232件。二中院此类案件主要是二审案件，从344件已结案件中来看，维持的案件为208件，维持率为60.47%；调解、撤诉的案件为84件，调撤率为24.42%；发回重审、改判的案件为52件，发改率为15.12%。
二中院受理房屋买卖合同纠纷
案件特点
    一是此类案件受2016年房屋交易市场影响增幅较大。2016年初开始，我市房屋交易市场火爆，居民购房意愿强烈，二手房市场交易频次增加，房屋价格上涨趋势明显。而从二中院受理房屋买卖合同纠纷案件的数量以及所占比例上来看，也均从2016年下半年开始陡增，根据争议发生的时间跨度来看，房屋交易频次增加、房屋价格上涨之后，争议也不断增多。
    二是此类案件大多为买方发起诉讼，受理案件中卖方违约情形居多。经对相关案件进行统计、分析，2016年至2017年二中院受理的此类案件中80%为买方起诉，主张继续履行合同或主张卖方违约，要求违约损失。仅20%为卖方起诉，主张买方违约，要求解除合同及赔偿。而从判决认定的违约方来看，认定卖方存在违约情形的达76.30%，占比四分之三以上；认定买方存在违约情形的仅为10.37%，占比较小；其余案件未判定违约责任。
    三是房屋买卖合同纠纷案件违约情形多样，诉讼请求亦有不同。完整的房屋买卖交易过程中几个重要的环节不可或缺：居间合同的签订、定金及首付款的交付、备案合同的签订、房屋贷款的申请及批准、房屋过户登记手续。买卖双方在居间合同签订之后至过户登记办理完毕之前，均存在违约的可能，不同的违约情形导致合同的履行程度也存在差异，诉讼请求也相应变化。
对于房屋买卖合同纠纷案件的
几点提示
    上述审判实务反映出，在房屋买卖合同纠纷案件中，一方面当事人对《房屋买卖居间合同》或《房屋买卖合同》与《天津市房产买卖协议》之间关系的理解有待加强，另一方面该类案件中合同应予解除的情形及合同继续履行的条件还有待进一步规范。现针对上述问题，重点做以下几点提示：
提示一
    买卖双方在房管局签订《天津市房产买卖协议》之后，双方仍应受到《房屋买卖居间合同》或《房屋买卖合同》的约束。《天津市房产买卖协议》作为二手房交易过程中必须签订的制式合同，其合同内容较大程度上承继了双方之前签订的《房屋买卖居间合同》或《房屋买卖合同》之内容，但对于《天津市房产买卖协议》中未约定，在《居间合同》或《房屋买卖合同》中约定的内容，双方仍应遵守。
提示二
    买卖双方只签订居间合同或者买卖合同，未签订备案合同，买方要求继续履行的，法院会综合履行存在的诸多因素影响，决定对其诉讼主张支持与否。买卖双方签订的房屋居间合同或者买卖合同，如果合同当事人、标的、价款等合同成立的主要条款均明确具体，且意思表示真实、不违反法律强制性规定，则可以认定合法有效，对双方当事人具有法律约束力。但由于居间合同或者买卖合同的订立到最终过户登记的履行过程中存在着诸多不确定的因素，如房地产行政主管部门的规定、合同履行进度、房款交付情况、房屋实际状态等，都会影响到合同能否继续履行。
提示三
    买卖双方已经签订《天津市房产买卖协议》，且基本完成付款义务的，买方可以要求卖方配合办理房屋过户登记。这里所指的基本完成付款义务是指已支付全部房款，或支付首付款后，购房贷款已经审批完成。此时卖方仅能以《合同法》第一百一十条不适宜继续履行合同的情形拒绝履行产权过户、交接房款、交付房屋等后续合同义务。
提示四
    买方购房贷款未获银行审批，但根据合同约定可以一次性现金支付剩余房款，买方可以提供证明自身具有现金支付能力的证据，对抗卖方以买方银行贷款未获审批为由要求解除合同的诉讼主张。
提示五
    买卖双方签订合同之后，买卖双方未在合同约定的时间内履行合同义务，但对方未提异议并继续履行合同的，视为买卖双方对合同约定的合意变更。当事人嗣后主张对方未在合同约定时间内履行义务构成违约的，理由不能成立。
提示六
    买卖双方虽然在合同中约定了办理完毕过户手续、交付房屋的具体时间，但因房屋管理部门或银行审批时限较长而导致未能在约定期限内完成过户、交付手续，且买受人自身无明显过错的，不应认定其承担违约责任。
提示七
    因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的影响，合同确实无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的情形导致的合同不能履行，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院可结合案件的实际情况予以变更或解除。当事人解除合同以后，卖方应当将已经收到的购房款或定金返还，买方应将接收的房屋返还。
提示八
    因一方不履行合同或履行合同不符合约定给对方造成损失的，另一方可主张赔偿损失。这里所说的“造成损失”主要是指房屋价格的涨跌差价，可以通过当事人协商确定、比照相类似房屋成交价或专业机构评估确定。法院结合房屋价格涨跌差价、房屋所处区域情况、合同的履行情况、违约方对于房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度的来综合确定。

注：本文系转载，仅供普法学习。