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耗资2000余万整体购楼,买受人能否以部分层高不符约定为由诉请解除相应房屋买卖合同?(二)

发布者:李永强律师|时间:2018年09月12日|分类:房产纠纷 |9人看过


【法院判决】
一审:驳回聂某的诉讼请求。
二审:驳回上诉,维持原判。
再审:驳回聂某的再审申请。

【案件解析】
一、法院为何驳回买受人以部分层高不符合同约定为由,要求解除相应房屋买卖合同约定的诉请?
涉案《商品房买卖合同》第三条只约定涉案10#、15#楼的层高(包括负一层)应当为3.6米,并未约定涉案16#楼负一层的层高应当为3.6米。涉案《商品房买卖合同》第四条也未约定涉案16#楼负一层的层高应当为3.6米。因此,虽然涉案16#楼负一层的层高未达到3.6米,但并未违反合同的约定。
另外,买卖双方合同中约定的解除条件中并不包括层高不够的情形,而合同法中规定的法定解除条件是违约方的违约行为达到根本违约,由于商品房买卖合同中对16#楼地下室部分的层高并未进行约定,即使15#、16#楼地下室层高未达到3.6米,某房地产分公司也未构成根本违约。因此,聂某要求解除地下室部分的合同约定既不符合约定解除的条件,也不符合法定解除的条件,对其要求解除15#、16#楼地下室834㎡部分的合同约定、返还834㎡的房款并支付解除部分的违约金的诉讼请求,法院判决驳回、不予支持并无不当。

二、再审中另行提出合同解除的其他理由,法院是否审查?
聂某提起本案诉讼时只是以涉案15#楼负一层和16#楼负一层的层高不符合约定为由要求解除此部分房屋的买卖合同,并没有提出涉案15#楼负一层和16#楼负一层的面积不符合合同的约定、涉案15#楼负一层和16#楼负一层的规划用途不属于商业用途的理由,因此,其在申请再审中提出的上述两项理由并不属于再审案件的审理范围,故再审法院对此不予审查。

 三、法院为何不支持买受人以出卖人未按照合同约定履行交付房屋义务为由要求其支付相应违约金的诉讼请求?
首先,从涉案10#、15#、16#楼已于2014年1月7日验收合格、某房地产经纪公司已经代理聂某出卖了部分涉案房屋并将相应款项作为价款支付给某房地产分公司、涉案《商品房买卖合同补充协议2》就共计3000平方米的不同楼层的房屋的权属证书分别办理事宜和聂某以涉案不同楼或者不同楼层的房屋以"按揭贷款方式给甲方回款"事宜进行约定、聂某授权某房地产分公司"分割"出卖涉案10#楼整体和15#楼部分、某房地产分公司已经就部分涉案房屋为聂某办理了权属证书等事实,另外,聂某称某房地产分公司仅向其交付4000㎡的商品房,其却仍向某房地产分公司支付了绝大部分的购房款,与其陈述及事实不符。总之,聂某在本案中提供的证据并不能证明某房地产 分公司未按照约定履行交付涉案房屋义务的事实。
其次,双方签订的商品房买卖合同第八条明确约定:买受人未按合同约定付清全部房款(含贷款)及费用(含代收代缴费用),出卖人可据实予以延期交付房屋。《三方补充协议》第一条第5项对房屋交付时间亦进行了变更。其后双方又签订商品房买卖合同补充协议以及聂某交款清单上的交款时间,均反映出聂某未能及时按约向某房地产分公司支付房款,某房地产分公司亦有权依约延期交付房屋。
综上,聂某要求某房地产分公司自商品房买卖合同约定的房屋交付时间2013年12月30日起至实际交房前一日支付逾期交房违约金的诉讼请求既无事实依据,也无法律依据,不应当予以支持。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
   第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
   第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
   第九十三条 当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。

注:本文系转载,仅供普法学习。

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