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婆婆代签出售夫妻婚后共同还贷房,儿媳反对无效,法院判合同继续履行!(二)

发布者:李永强律师|时间:2018年09月12日|分类:合同纠纷 |14人看过


【案件解析】
一、涉案夫妻共同还贷的房屋为配偶一方单独所有还是属于夫妻共同所有?
根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十八条的规定,夫妻一方的婚前财产归个人所有,夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产归夫妻共同所有。因此,案例中涉案房屋是否系余某二人夫妻共有,取决于该房屋系李某何时取得。根据案例中法院查明的事实,涉案房屋系李某婚前贷款购买,并于婚前取得房屋权属登记。根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。故根据上述事实及法律,应认定涉案房屋系李某在婚前取得,属于李某个人财产。
婚姻法解释三第十条并未直接规定夫妻共同还贷的房屋归夫妻共同所有,无论是结婚还是共同还贷行为,均非法定物权取得方式,不能单纯基于共同还贷而当然成为涉案房屋的共有人。婚姻法解释三的相关内容虽系对离婚财产分割的相应规定,但离婚财产分割的基础系对婚姻关系存续期间财产归属的认定,故该条款不能作为认定财产归夫妻共有的法律依据。至于余某婚后共同参与偿还贷款,只能视其对房屋的增值部分享有相应权益,但此类权益亦非所有权。综上,案涉房屋应属出卖人个人单独所有。

二、婆婆代签出售夫妻婚后共同还贷房,为何儿媳反对无效,法院判合同继续履行?出卖人拒绝出售构成违约需承担违约责任吗?
如上所述,法院认定出卖人李某婚前贷款购买,并于婚前取得房屋权属登记的案涉房屋属于李某个人单独所有,故作为出卖人配偶的余某不同意出售不构成涉案合同继续履行得障碍。出卖人李某与吴某所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等,系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。李某主张涉案合同系受吴某欺诈签订,无事实及法律依据,法院未采信。签订合同后吴某一直按照合同约定履行义务,并无违约行为,李某无权单方解除合同。李某主张吴某签订合同时尚不具备购房资格,但经法院查明吴某嗣后已经通过购房资格合验,该情节对合同效力及双方权利义务不构成影响,对合同履行亦不构成障碍。吴某明确表示同意一次性支付剩余购房款,北京某银行同意贷款结清后配合办理解除抵押手续,合同具备继续履行条件,故法院判决涉案房屋买卖合同应以继续履行为宜。
签约后出卖人李某不同意出售涉案房屋,显属违约,依据合同约定应当承担相应违约责任。关于违约金的数额,因违约金具有补偿性,鉴于李某提出违约金标准约定过高,请求法院依法予以调整,法院最终综合合同履行情况、房屋价格上涨因素、违约原因等酌定。


【涉案法条】
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产
第十八条 有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
  约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
  当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

注:本文系转载,仅供普法学习。

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