【法院判决】
一审：1. 李某与孟某签订的《北京市房屋买卖合同》及《北京市房屋买卖合同补充协议》有效，均自判决生效之日起解除；2. 孟某向李某返还北京市某201号房屋的三张购房发票和一张业主交房交费收据的原始单据；3. 李某返还孟某北京市顺义区某201号房屋的购房款一百万元；4. 驳回李某的其他诉讼请求；5. 驳回孟某的其他诉讼请求。
二审（反转）：1.撤销北京市顺义区人民法院一审民事判决。2.李某与孟某签订的《北京市房屋买卖合同》及《北京市房屋买卖合同补充协议》继续履行，李某协助孟某办理北京市顺义区某201号房屋的权属转移登记手续，相关税费均由孟某负担。3.孟某于双方办理完毕北京市顺义区某201号房屋的权属转移登记手续当日支付李某剩余购房款八十五万元。4.驳回李某的诉讼请求；5.驳回孟某的其他诉讼请求。
【案件解析】
一、先签合同后出限购政策致买方丧失购房资格，合同应当解除还是继续履行？
一审法院认为：合同订立后，由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。庭审中，李某与孟某就增加的税费如何负担无法达成一致，且税费金额较大，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同难以履行，李某据此要求解除与孟某签订的房屋买卖合同及补充协议，法院予以支持。
二审法院则认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案所查事实，孟某虽在京十五条限购政策实施后不具备购房资格，但双方系在该政策实施前的2010年8月订立的房屋买卖合同，且孟某在签订合同当日即支付首付款100万元并实际占有使用涉案房屋；后虽因涉案房屋未办理抵押注销登记手续等问题而影响继续履行，但涉案房屋已于2013年8月办理抵押注销登记手续；虽2013年3月30日京十九条实施规定对个人转让住房应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征个人所得税，双方在原审中就签订合同后增加的个税负担问题亦未能达成一致，但《中华人民共和国合同法》亦规定了当事人就相关合同内容没有约定或约定不明确的处理原则，故该问题并不一定对当事人的履约能力构成严重影响，也不一定导致双方签订的房屋买卖合同无法履行，且审理中孟某明确表示愿意负担签订合同后新增加的个税；再有，2014年5月16日孟某离婚后亦具备购房资格。因此，不论此前双方在履行合同中如何曲折，现双方签订的房屋买卖合同已无任何履行障碍，可以继续履行。在双方2010年就签订合同并交接房屋装修入住至今的情况下如判令解除房屋买卖合同，既不利于维护交易的稳定，也将会导致双方当事人权利利益明显失衡。综上，法院终审判决买卖双方签订的房屋买卖合同继续履行，由李某协助孟某办理涉案房屋的过户手续。
二、出卖人在本案房屋买卖合同履行中是否存在违约行为而承担违约责任？
首先，房屋登记薄显示涉诉房屋仅有一次抵押行为（房屋登记薄与《贷款结清证明》及住房公积金贷款借款合同所显示的抵押信息均一致），虽然说明李某在结清贷款后，建行北京西四支行才设定抵押并注销抵押，而房屋买卖合同却显示涉诉房屋已设定抵押，孟某对此情况明确知晓。其次，2011年2月15日京十五条限购政策实施后孟某一直不具备购房资格，2011年7月涉案房屋虽登记至李某名下，但涉案房屋设定的抵押并未解除，直至2013年6月李某起诉要求继续履行房屋买卖合同的诉讼过程中，李某方于2013年8月办理涉案房屋的抵押注销登记手续，并于2014年5月对该起诉讼予以撤诉（2014年5月16日孟某离婚）。因此，在双方签订房屋买卖合同后，由于前期涉案房屋产权证并未颁发、孟某不具备购房资格、涉案房屋未办理抵押注销登记手续等问题，导致双方签订的房屋买卖合同无法办理产权过户手续继续履行。因上述问题主要因限购政策导致孟某不具备购房资格等客观原因所造成，并不可归责于某一方存在主观过错拒绝履行合同。
故，孟某以房屋抵押期间无法办理过户，且没有接到李某通知其办理过户手续（据某某中介公司提交的情况说明 “李某告知其公司房屋可以过户一事属实，其公司知晓能过户的情况后也立即将该情况告知了孟某一方”）存在违约行为为由，要求李某按照补充协议第九条第（二）款第1项支付违约金，法院不予支持。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条 当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
(六)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》
六、（对“京十五条”实施前签订的合同要求继续履行的处理原则）
本纪要第五条涉及案件中，买受人家庭不具备“京十五条”规定的购房资格，但买卖双方在该规定实施（2011年2月17日）之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予支持；不符合前述条件的，按本纪要第五条第一项的内容处理。
注：本文系转载，仅供普法学习。
