2.出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的认定
第一，出卖人针对开发规划范围内的房屋及相关设施作出了说明和允诺。“说明”和“允诺”是指以书面或者其他方式对于上述内容进行的表述或解释。其中，“说明”是对于相关情况的表述，而“允诺”是指对相关情况所做的承诺。在买受人购房前，建设单位针对买受人通过商品房买卖合同所欲购买的房屋（如房屋的位置、朝向等）以及房屋的配套设施以及小区的配套设施，如生活设施、体育娱乐设施、安全保障设施等，作出了一定的说明和允诺，且出卖人所作说明和允诺的范围限于商品房开发规划范围。例如，建设单位在宣传中声称其所开发的小区附近将建设有小学，而事实上政府还没有相应规划，购房人因此购买房屋的，虽不能将建设单位的相关表述视为“要约”，但建设单位也应当承担相应的责任。“说明”或“允诺”可以采用书面形式，也可以以视频、模型等形式作出。例如，建设单位采用广告片形式对房屋及配套设施情况所做的说明，也应当认为是作出了说明和允诺。
第二，说明和允诺的内容必须具体确定。依据《合同法》第14条的规定，要约的内容必须具体、确定，在判断建设单位作出的广告宣传内容是否构成要约时，也应当依据这一标准进行。所谓“具体”，指上述说明与允诺不是抽象和概括的描述，而是非常清晰、详细的表述。例如，建设单位仅表述了“交通便利”，则不能视为“具体”，反之，建设单位若明确承诺某路公交车将会在小区开设站点，则应当视为“具体”。所谓“确定”，是指建设单位作出的表述是肯定的，而不是含混不清的。例如，“力争达到一流环境”不是一个“确定”的承诺，而“保证居住环境达到当地最佳标准”则应当视为一个“确定”的承诺。当然，并不要求说明和允诺的内容必须完全确定，只要达到可以确定的程度即可。（注：参见郑玉波：《民法债编总论》，修订2版，40页，北京，中国政法大学出版社，2004。）即使广告宣传资料的内容不够具体、确定，如果当事人在合同订立过程中对该广告宣传资料的内容作出了约定，其也可以成为合同的内容。
（王利明：《合同法研究（第四卷）》，中国人民大学出版社2013年版，第41~42页）
3.对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的认定
一是对于商品房买卖合同的订立具有重大影响。它是指购房人信赖建设单位有关“开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”，并直接促成了购房人决心购买相应的房屋。
一般认为，房屋周边有交通、学校、医院的配套，以及小区的绿地、花园、安全设施等配置，这些足以对订立合同及商品房价格构成重大影响。不过，这些因素是否具有重大影响，最终还是应当根据案件的具体情况，由法官行使自由裁量权，根据普通人的标准来判断哪些属于足以产生重大影响的因素。（注：参见吴兆祥、韩君贵编著：《房屋租赁买卖合同疑难问题案例解析》，18页，北京，法律出版社，2012。）
如果出卖人的相关广告宣传对商品房买卖合同的订立以及房屋价格具有重大影响的，则认定该售房宣传资料构成要约。例如，在“曾某诉深圳市南山华庭房屋开发有限公司房屋买卖合同纠纷案”（注：广东省深圳市南山区人民法院民事判决书（2003）深南法民三初字第2840号。）中，法院认为：“合同中虽没有对相关的基础设施、公共设施作明确的约定，但原告提供的小区规划图中对小区花园、网球场、幼儿园、停车场等配套设施和公共设施明确予以标识，系被告就环境质量向原告作出的明确允诺，对商品房买卖合同的订立足以产生重大影响，应视为要约。”当然，关于是否能够产生合理的信赖，必须根据具体情况来确定。例如，小区内是否有中小学校，对于老年人决定购房而言，通常并不是一个重要决定因素。因此，即便建设单位对此说明和允诺有错误，购房的老年人也不应当以此追究建设单位的相应责任。
二是对于买卖合同的价格有重大影响。这就是说，建设单位作出的说明和允诺对于其销售的房屋价格之所以高于同地段、同类型房屋，具有决定性影响。例如，在“徐某诉西乡县拒富房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”（注：陕西省西乡县人民法院民事判决书（2007）西民初字第612号。）中，法院认为：“拒富公司在拒富小区商品房开发预售中所作宣传资料及鸟瞰图，就原、被告签订合同标的的位置及外观所做的说明和允诺具体确定，明确表明其作为商品房开发的第4幢第2层04号房屋东侧为水平晒台，无装饰墙体，且该宣传资料及鸟瞰图对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故该宣传资料及鸟瞰图应视为要约。”因此，基于出卖人的承诺，将会导致购房人的购房价格大幅提高，就可视为要约。
（王利明：《合同法研究（第四卷）》，中国人民大学出版社2013年版，第42~43页）
法律依据
1.《中华人民共和国合同法》
第十四条 要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第十五条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
注：本文系转载，仅供普法学习。
