多地二手房开启下滑模式，楼市的火爆还剩几分真？
                                                             
最近和朋友聊天，聊到一个很有意思的观点。他认为：
                                                              
如果不是因为限价，楼市早就凉了！
                                                              
众所周知，政府限制新房价格，就是为了遏制房价过快上涨，给楼市降温。
他怎么会得出这种相反的结论呢？
                                                              
原来，这个朋友认为，在部分热点城市，之所以会出现万人摇号、排队抢购的火爆场面，正是因为限价造成了新房和二手房的严重价格倒挂。
人们出于逐利目的，以“买到就是赚到”的心理，就算不是刚需，也会奋不顾身地加入到抢购新房的行列。
                                                              
“不信你看看，那些市场不温不火的地方，肯定是新房和二手房价格差不多，或者价差很小的地方。”
                                                              
所以，那些看上去各种抢购，火爆异常的楼市，其实只是一种表相？用中医的话说，是“虚火旺盛”？
                                                             
01
                                                             
7月底，深圳房地产调控政策再加码，主要包括五个方面：第一，商品住房对企业禁售；第二，增量用地的新商住公寓禁止买卖市场流通，存量商住公寓限售五年；第三，新购入商品住宅限售3年；第四，离婚2年内无法提供非“假离婚真买房”证明，再购买则算“二套”；第五，加强市场整顿。
                                                              
业内专家分析认为，本次调控政策发布，关注的点最主要的其实并不在具体内容上。因为从内容上看，这次推出的主要政策并不“新”，主要以堵住投机漏洞为主，是差别化调控的表现。
                                                             
贝壳研究院观察认为，深圳此时加码调控主要是因为前期新房楼盘销售火爆。例如招商双玺三期、万科蛇口公馆、华润城三期等。
                                                             
限价导致价格倒挂并激化需求，导致了虚火旺盛。这次调控大概率是对这些过热现象的响应。
                                                              
既然是虚火，那么必然不是身体状况的真实反应，至少不是全面反应。
                                                             
从数据来看，深圳楼市的情况也说明了这点。
                                                             
来自贝壳研究院的数据显示，深圳2009年就已进入存量市场，2017年二手房成交占比71%，是以二手房为主导的市场。
                                                             
也就是说，从成交占比来看，二手房市场的表现应该更具有代表性。
                                                             
而2018年上半年深圳二手住宅成交3.4万套，环比减少2.5%，同比增长16.2%，但是整体处于较低水平。价格方面，2018年7月均价为57758元/平，环比下跌3.4%，同比上涨4%。从成交量和价格的角度，二手市场实际上是稳中有落，并没有个别新房表现的那么热。
                                                              
02
                                                             
出现新房和二手房价格倒挂现象的，自然远不只深圳一个城市。
                                                             
据杭州当地媒体报道，自杭州新房摇号政策出台后，很多购房者都开始了绵绵不绝的摇号生涯，摇了5次、8次的屡见不鲜，甚至摇了20次左右的也不在少数。
                                                             
这些专注于摇号的人，对于二手房表示了极为坚决的拒绝之意，认为：
                                                              
“二手房市场缺乏诚意，价格有点高。”
“一二手房倒挂太严重了，还是新房划算。”
                                                              
还有一项调查显示，大多购房者在心态上也对一二手房价倒挂不认可。五分之二的购房者能接受5000元/平方米以内的价差，三分之一的购房者完全不能接受二手房和新房存在价差。
                                                              

                                                             
再举个青岛的例子。
                                                             
几天前，青岛高新区的某新盘开盘，不少人彻夜排队购房，甚至花钱雇人来排队。有人调侃说，这些人抢的不是房，而是钱！
                                                             
原来，这处楼盘的开盘均价是8000—9000元/平方米，而同一区域的二手房均价则在17000元/平方米左右。
                                                             
简单算一下就能知道，如果能抢到一套100平方米的新房，转手就相当于赚了差不多100万！
                                                             
有媒体经寻访发现，在限价已是普遍情况的高新区，这种一二手房价格倒挂的现象比比皆是。
                                                              
此外，新房摇号抢房现象在南京、成都、长沙、武汉、西安等城市也都屡经媒体报道。
                                                              
03
                                                              
价格是市场行为最真实的反应。限定价格虽然可以在一定程度上调控市场，却也同时掩盖了市场的真实需求。
                                                             
相较于新房，各地的二手房市场或许更能反应楼市现状。
                                                             
那么，在新房限价，一房难求的热闹场面下，另一边的二手房市场反应如何呢？
                                                             
楼市现在到底是冷是热？
                                                              
贝壳研究院对包括北京、深圳、上海、天津、杭州、成都、南京、武汉、青岛、济南、大连、长沙、西安这13个重点城市的二手房市场监测数据显示，7月，这13城二手房市场普遍延续了6月开启的下滑态势。
                                                              
具体来看，这13个城市中，除成都、南京成交环比增加外，其余城市均环比回落。
                                                             
长沙受6月末调控升级影响，7月成交量环比腰斩，成交降幅最大；
                                                             
天津成交量环比减少39.2%；
                                                             
杭州近两月市场热度持续下降，7月成交量环比减少29.2%；
                                                             
青岛成交环比减少21.2%，亦处在调控升级后市场下行期。
                                                             
此外，深圳7月末出台“商品住宅3年限售”、“暂停企业购房”及打击“假离婚真买房”等调控政策影响，预计8月成交也将有明显下滑。
                                                              

                                                              
随着成交量的下行，多城均价也迎来下跌。13个城市中，南京、济南及北京均价环比基本持平，其余10城均环比下跌。
                                                             
比如，西安环比下跌4.5%，在13个重点城市中跌幅最大；
                                                             
上半年武汉均价保持平稳，在成交持续下滑背景下，7月均价环比下跌2.9%；
                                                             
青岛、长沙及成都均价在调控升级后掉头向下，7月三城均价环比分别下跌2.9%、2.7%和2.3%；
                                                             
天津均价水平在低位波动，7月环比下跌2.6%；
                                                             
上海均价近两月跌幅持续扩大，7月均价水平降至2017年以来最低。
                                                              

04
                                                             
业内人士分析认为，各大城市二手房市场回落的原因不可一概而论，要区别对待。
                                                             
比如，青岛、成都、长沙等地主要是受调控政策加码影响。可以预计的是，最近刚刚发布调控严政的深圳，也将受此影响。
                                                              
不论原因如何，二手房市场已出现分化，除少部分城市二手房市场依然坚挺，多地二手房市场已开启下滑模式是可以看到的。
                                                             
预计今年下半年，在多数城市，新房的热闹还会持续，而二手房将可能处于趋冷态势。有意入手投资的，不妨仔细鉴别。
                                                             

注：本文系转载，仅供普法学习。