二、案件的分析
    回归本案的分析，我们可以看出，李某提起合同解除权的确权之诉，即行使其异议权符合法律的规定。反之，我们应该注意的是从王某单方行使约定解除权来看，这种形成权实际上是受到限制的，其必须要等到合同相对方即李某异议期限届满未提起确权之诉或者虽然在约定或者法定期限内有提出异议但是并非通过确权之诉的形式提出时，其解除权方最终获得确认，其方可将涉诉房屋另行出卖，否则，王某将有违约的风险。就本案而言，王某仅负有向李某承担违约的风险，但是稍微变换一下本案，则王某有可能面临双重风险，即王某第二份房屋买卖合同尚未履行完毕、房屋尚未过户，则此时王某一方面面临李某的起诉，另一方面，因两份合同指向的标的物是同一的且是唯一的，则此时，王某可能还会面临张某的违约之诉。在此，我们可以看出的是，《合同法》规定的约定解除权或者法定解除权的行使，对于权利人本身来说，是需要慎用的，且该规定并非完整的形成权，其本身也具有一定的缺陷。之所以这样讲，具体理由如下：
1、  约定解除权或法定解除权的行使是权利人自身单方面的认为条件已成就，而解除权确权之诉是事后经过法院或者仲裁机构的裁决来认定的
    按照法律规定，当事人认为约定的解除条件或者法定的解除情形出现时，则当事人可以行使解除权，仅需送达通知对方即可，但基于当事人未必是专业的法律人士，且其权利的行使仅限于当事人自身的认知能力，而《合同法》的该规定应该以普通一般民事主体的认知为最低标准，不可过于对民事主体作出苛求，否则，该权利将形同虚设。问题在于，当事人依据自身的认知能力来行使约定或者法定解除权时，则有可能被法院或仲裁机构认定为不存在，而形成权的法理在于，其行使并不需要经过司法程序的确认，否则，就不是一个单方法律行为的问题了。
 
2、  提起确权之诉的法律规定期限过长，与司法实务存在一定冲突，不利于市场经济的发展
    依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”可知，如果当事人就合同解除约定了异议期的，则该异议期内异议权人提起解除权确认之诉的，则解除权人行使解除权期限从其规定；对于没有约定异议期的，异议期的期限最长可达三个月。那么假设，本案王某与李某约定的异议期为四个月，但是李某在第三个月第28日向法院提起解除权确认之诉，法院受理后七日才通知王某，但是王某已经在约定四个月期满后第三日另行出卖了房屋，那么，类似该种情形，如果王某最后被裁判为不享有解除权，那么王某的这种违约责任，是否法院应该承担部分责任，也就是说，法院的本身受理期限与上述法律规定之间是否存在纠结之处呢？答案是肯定的。另外，假设双方并没有约定异议期，那么最长的异议期为三个月，同样道理，如果李某在王某书面送达之日起第二个月第28日提起诉讼，但是法院同样是受理后七日才通知王某，此时，王某同样面临前述风险。另因异议权人提起仲裁或者诉讼，其经过的历程期限也是较长的，简单拿诉讼来说，解除权人是否享有解除权还得经过一审、二审甚至再审程序来确认，那么对于解除权人如本案的出卖人来说，其房屋的价值有可能在此过程中贬损或者失去较好的交易机会，虽然我国不倡导投机性房屋买卖，但是对于房屋出卖人而言，其仍有权获取因市场供求出卖房屋而产生的合法经济利益的权利。
    基于上述原因，也可以看出的是我国法律规定的此两种解除权虽归属于形成权，但其形成权未必是完整的，因为有可能因为对方提起解除权确权之诉而导致形成权行使的结果不复存在。
 
3、  基于约定解除权或法定解除权行使存在的风险，无形中增加了出卖人行使权利的成本，不利于市场经济的发展
    基于上述分析可知，一旦出卖人要完全规避此种行使约定解除权或法定解除权的风险，一定得得知或查询买受人是否已经在异议期内提起解除权确权之诉，也就是说一旦出卖人在行使解除权后打算另行出卖房屋的，则必须去有可能受理该案的仲裁机构或者法院作涉案的尽职调查，这无疑是增加了权利行使的成本和交易成本，而这种成本的产生是源于法律规定与司法实务的脱节或者说冲突。这显然不符合权利的固有属性，即法律不应当加重权利行使的负担，否则等同于义务或者责任。
【风险提示】
    本文分析主要针对的是二手房买卖中出卖人行使约定解除权或者法定解除权应当谨慎的原因，那么对于一手房的预售、现售是否也面临此问题呢？对于其他物品的买卖是否也面临此问题呢，以下做简单的风险提示分析：
1、  一手房的预售、现售约定解除权、法定解除权的行使风险
    一手房的预售，目前开发商出卖预售房屋需要经过备案登记，而其撤销备案登记，需要经过一定的法律程序。就深圳而言，预售登记备案的解除需要开发商提交一系列申请文件，其中一个文件即是解除买卖合同公证书或法院依法作出的已生效的裁定书（或判决书、调解书）和协助执行书。④因此，如果开发商行使约定解除权或法定解除权，其也无法立即另行出卖预售的房屋，也正因为这样，开发商行使此两种解除权时解除预售房屋的买卖合同时风险较小，从这点看，前述预售备案解除的程序设置反而有利于降低开发商的风险。
    但是，对于一手房的现售，因为无需经过事前的备案以及有类似上述撤销备案的程序性规定，所以开发商行使约定解除权或法定解除权时仍面临类似二手房买卖出卖人的那种尴尬。
2、  其他物品的买卖约定解除权、法定解除权的行使风险
    个人认为，对于其他物品或者视为不动产的动产（下统称“物品”）如机动车，物品的出卖人在行使约定解除权或者法定解除权时，仍会面临类似二手房的出卖人的那种风险，但是有例外的是，如果买卖合同针对的物为种类物而非特定物时，则此时，即使出卖人行使的解除权并不存在却又立即将出卖物再行出卖，因此时出卖人仍具有履行合同的可能（因为种类物具有可替代性，不像本文分析的特定物那样不可替代），因此，对于出卖人来说风险较小。
【立法建议】
    综合上面的分析，个人认为对于合同解除权尤其是约定以及法定的解除权的法律规定，应该做一定的修正或者补充规定。其实，合同解除权的行使仅要求行使权利人要书面通知对方且必须送达才生效，那么对于有权提起异议之人，为了避免其临到最后期限日才向仲裁机构或者法院提出确权之诉，同时也为了避免因法院通知的迟延而给行使解除权人带来不合理的风险，法律应当缩短提出异议权利人权利的行使期限和增加其行使的负担，以此来平衡各方的权利义务，具体意见如下：
    对于国内合同一方，如对合同相对方行使约定解除权或者法定解除权有异议的，如约定了异议期限的，则必须在约定期限内提出异议；没有约定的，应当在合同一方书面送达解除合同通知之日起一个月内提出异议。如果是涉外合同的，则合同一方提起异议期限的，有约定的从约定，没有约定的，应当在合同相对方书面送达解除合同通知之日起三个月内行使。合同（包括国内及涉外合同）一方在行使前述异议权时，必须先通知并送达合同相对方后方可向仲裁机构或法院提起诉讼，否则，该异议不成立。
【结论】
    法律具有滞后性，而权利本身就是一把双刃剑，有鉴于此，作为行使权利的我们，必须慎重而谨慎，避免因为不当的使用权利赋予的自由演变成为束缚甚至负担。

注：本文系转载，仅供普法学习。