出卖人配偶以无权处分为由起诉要求确认房屋买卖合同无效，为何被法院驳回？买受人起诉要求继续履行房屋买卖合同及出卖人支付迟延履行违约金，为何被法院驳回？
出卖人隐瞒共有人致合同履行不能,收房款5万被判赔偿127万!(上)
---李某与陆某房屋买卖合同纠纷案(二审)法律解析

【关键词】
房屋买卖  违约责任  缔约过失责任  解除合同  继续履行合同  居间服务费  房屋差价损失  配偶不同意出售  逾期违约金

【要点提示】
无权处分人就其无权处分的财产与相对人订立合同，合同有效，无权处分人处分他人财产的行为未经权利人追认或者未能取得处分财产权利的，相对人不能取得合同标的的物权。
出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。

【当事人信息】
原告：李某（买受人、反诉被告、上诉人）
被告：陆某（出卖人、反诉原告、上诉人）
第三人：某房产中介公司（简称中介公司、居间方、被上诉人）
第三人：杨某（陆某配偶，出卖人杨某之夫）
第三人：刘某（买受人杨某之母）、李某1（买受人李某之父）、袁某（买受人李某之女）

【案情简介】
2011年12月18日，陆某与李某通过某房产中介公司的居间服务签订《存量房屋买卖合同》。合同约定：李某购买陆某名下的涉案房屋一套，房屋成交价格为4900000元，定金为50000元，在签订合同当日支付20000元，其余30000元于次日支付...陆某保证房屋没有产权纠纷，未被法院查封，其配偶或其他共有权人均知晓并认可本次交易行为。《房屋状况说明书》中记载涉诉房屋共有权属情况为无共有权人。若本次交易所签订的合同或文件，因上述情况被解除、撤销或认定无效，则承诺人应向另一方承担相当于本合同约定成交价格的20%作为赔偿金，本条属于独立条款，在本合同被解除、撤销或无效的情况下，可依据本条款追究承诺人的责任。双方应按约定履行相关义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定的成交价款每日万分之五向守约方支付逾期违约金；自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权解除本合同。双方签订本合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则，或按本合同约定成交价款的20%的金额向违约方索赔；违约方还须承担守约方因本次交易所支付的居间佣金及各项服务费。同日，李某、陆某与某房产中介公司签订《居间服务合同》。
上述合同签订后，李某依约支付给陆某定金50000元，并支付给某房产中介公司服务费100000元。后，因陆某配偶杨某明确表示不同意将涉案房屋所有权转让给李某，陆某未按合同约定时间配合李某办理完结贷款手续和首付款交接手续。2011年12月29日，李某向陆某发出履约通知函，告知其应于2011年12月31日前办理交接首付款手续。后双方未继续履行合同，未办理产权过户手续。
2012年3月，李某起诉至法院，要求判令陆某立即协助其办理涉案房屋的产权过户手续，支付自2011年12月22日至产权过户完成之日止的逾期违约金。该案在审理过程中，陆某配偶杨某以侵犯其合法共有权为由将李某、陆某起诉诉法院，要求确认二人签订的房屋买卖合同无效。法院经审理后依法判决驳回了杨某的诉讼请求。杨某不服该判决，提起上诉。二审法院经审理后依法判决驳回杨某的上诉，维持原判。后，法院继续对李某诉陆某要求继续履行合同一案进行审理。法院经审理后对李某的二项诉讼请求均予以驳回,并告知李某可另案主张陆某的违约责任。判决后，李某亦不服，提起上诉。二审法院经审理后亦依法驳回上诉，维持原判。
2012年3月16日起，涉案房屋由李某使用至今。2012年7月9日，中介公司退还李某居间费10000元，并称是为解决李某、陆某之间纠纷而退还的，后中介公司不同意再退还居间费给李某。
2012年9月2日，李某认为陆某的行为严重侵害了其合法利益，又起诉至法院要求：1、判令解除李某与陆某于2011年12月18日签订的《存量房屋买卖合同》；2、陆某返还定金50000元；3、支付赔偿金980000元；4、承担李某支付的居间服务费90000元；5、支付李某垫付的2012年3月16日前的物业费、能源费1093.68元；6、赔偿房屋差价损失3721300元；7、赔偿李某房租损失8200元。

【法院判决】
一审：1、解除李某与陆某于2011年12月18日签订的《存量房屋买卖合同》；2、陆某退还李某定金人民币50000元；3、陆某向李某支付赔偿金人民币980000元；4、陆某向李某支付李某垫付的2012年3月16日前的物业费及能源费人民币1093.68元；5、陆某向原告（反诉被告）李某赔偿因房屋升值造成的房屋差价损失人民币294000元；6、李某及第三人刘某、李某、袁某将涉案房屋返还陆某；7、驳回李某的其他诉讼请求；
二审：驳回上诉、维持原判。

【案件解析】
一、出卖人配偶以无权处分为由起诉要求确认房屋买卖合同无效，为何被法院驳回？
首先，涉案房屋的所有权虽登记在出卖人陆某一人名下，但该房屋实为其与杨某的夫妻共有财产。陆某未征得杨某同意，擅自将房屋出售给李某，侵犯了杨某的共有权利。其次，出卖人陆某没有证据证明在签订房屋买卖合同时，向买受人李某披露其已婚、房屋与杨某共有的事实，李某作为房屋买受人已尽审慎审查义务，为善意。李某亦依约支付定金，其后未能支付房屋价款是由于陆某拒绝接受所致。根据相关规定，无权处分人就其无权处分的财产与相对人订立合同，合同有效，无权处分人处分他人财产的行为未经权利人追认或者未能取得处分财产权利的，相对人不能取得合同标的的物权。因此，法院对出卖人陆某配偶杨某以无权处分为由起诉要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求不予支持。

二、买受人起诉要求继续履行房屋买卖合同及出卖人支付迟延履行违约金，为何被法院驳回？
陆某在出售涉案房屋时，其在涉案房屋状况说明书上明确表示该房屋系无共有权人，存在向李某隐瞒其已婚的情形；而李某在签订合同时已尽审慎审查义务，不存在过错，为善意相对人；在涉案房屋买卖协议履行过程中，杨某作为陆某的丈夫表示涉案房屋系其二人的夫妻共同财产，现其不同意出卖涉诉房屋。因此，陆某隐瞒已婚事实，在未经杨某同意的情形下擅自处分共有房屋，侵犯了杨某的共有权利，构成无权处分。杨某作为涉案房屋共有权人，其明确表示不同意出售涉案房屋，根据相关规定，出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。故本案例中法院对李某要求陆某依据合同约定协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求不予支持。
因涉案房屋无法办理过户手续，陆某无需协助李某办理产权过户手续，故相应的李某要求陆某支付截止涉案房屋产权过户之日违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，法院亦不予支持。同时法院指出，关于陆某隐瞒其婚姻状况最终导致涉诉房屋无法办理过户手续，李某另案主张陆某的违约责任。
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出卖人隐瞒共有人致合同履行不能,收房款5万被判赔偿127万!(下)

【涉案法条】
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

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