政策因素导致合同不能履行的违约责任认定

覃某曼与黄某望、刘某红房屋买卖合同纠纷案

一、导读
1、政策原因导致合同不能履行是否属于一方违约？
2、约定以外的因素导致合同不能履行在无法达成一致意见的情况下合同如何履行？

二、法院查明的案件基本事实
法院审理查明：
黄某望、刘某红系夫妻关系，为南宁市西乡塘区衡阳西路38号8栋1单元611号房（以下简称“611号房”）的产权人。2012年2月25日，覃某曼（“乙方”）与黄某望、刘某红（“甲方”）、案外人广西百度房地产经济有限责任公司南宁鲁班分公司（以下简称“百度地产鲁班分公司”）签订《房产转让经纪合同书》一份，由甲方向乙方出售611号房（套内面积96.73平方米，其他杂物间14.52平方米），丙方提供中介服务。合同第2条约定房屋总价为550000元。
另查明，611号房系向广西南宁通用建筑机械有限公司购买的成本价房，建筑面积96.73平方米，另有14.42平方米的杂物房一间（不予核准房屋产权登记）。2012年3月22日，南宁市人民政府颁布《南宁市已购公有住房上市出售管理办法》，根据该办法第六条的规定，611号房因尚未购买分摊的共用部分建筑面积，在上市出售时候应当补充购买分摊的共用部分建筑面积。该办法自2012年5月1日起实施。覃某曼和黄某望、刘某红获知该通知后于2012年3月到4月对就如何承担共用部分建筑面积价款进行协商，覃某曼主张按照政府部门的征收成本计付价款，黄某望、刘某红认为以成本价格计算将导致黄某望、刘某红对该部分建筑面积无法获取经济利益，故坚持以房屋评估的单价5182元／平方米要求覃某曼支付共用部分建筑面积价款，双方未能达成一致意见而发生纠纷。
2012年5月，覃某曼诉至法院，要求黄某望、刘某红双倍返还定金，赔偿损失。黄某望、刘某红则提起反诉，要求继续履行合同（后在上诉审中同意解除合同），没收定金。
附：（2013）南市民一终字第729号

三、一、二审法官观点摘要：
（一）一审法官观点
1、黄某望、刘某红不存在违约行为，覃某曼不能行使合同解除权
一审法院认为，黄某望、刘某红主张继续履行合同，覃某曼庭审时指出黄某望、刘某红拒不履行合同义务，导致其合同目的无法实现，故要求解除合同。根据本案事实，黄某望、刘某红已向房屋中介服务机构提交相应材料，并积极腾空房屋，未有明显怠于履行合同义务的情形，且黄某望、刘某红现在也提出继续履行合同，覃某曼通过交易取得房屋所有权的意图并未落空，故覃某曼主张黄某望、刘某红构成违约的事实不存在，覃某曼行使合同解除权不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，不予支持。
2、双方均不存在违约行为，故关于双方返还定金或没收定金不能成立
覃某曼未能充分举证证明黄某望、刘某红存在不履行定金所担保的主债务的违约事实，该项诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。黄某望、刘某红主张覃某曼未按照合同约定在2012年4月30日前向银行申请办理贷款手续，构成违约，要求没收定金，但根据百度地产南宁分公司提供的材料记载，覃某曼已于2012年4月25日前向百度地产南宁分公司备齐并提交相关贷款所需材料，其后，双方系因共用部分建筑面积价款如何计算、如何承担的问题未能达成一致意见，覃某曼未向银行实际申请办理贷款手续，覃某曼并未有明显违反合同约定之情形，故黄某望、刘某红要求没收定金的诉讼请求，亦不予支持。
（二）二审法官观点
1、合同因双方均同意解除而不再履行
二审法院认为：覃某曼以黄某望、刘某红拒不履行合同义务，导致其合同目的无法实现为由，要求解除合同。二审审理期间，黄某望、刘某红同意与覃某曼解除房屋买卖关系，本院予以准许，即双方的房屋买卖关系解除。
2、政策因素导致不能履行合同，双方不存在违约，不适用双倍定金罚则
根据本案事实，黄某望、刘某红已向房屋中介服务机构提交相应材料，并积极腾空房屋，未有明显怠于履行合同义务的情形，故覃某曼主张黄某望、刘某红构成违约的事实不存在。双方产生争议的最主要原因，是合同签订后，南宁市政府出台《南宁市已购公有住房上市出售管理办法》，导致双方对共用部分建筑面积价款如何计算、如何承担产生分歧。由于该《南宁市已购公有住房上市出售管理办法》是签订购房合同之后出现的新政策，双方对共用部分建筑面积价款如何计算、如何承担不能达成共识，导致房屋不能成交，属于不可归责于双方的事由。现覃某曼提出解除购房合同，二审诉讼期间，黄某望、刘某红同意解除合同，故双方的房屋买卖合同应准许解除。合同解除后，黄某望、刘某红已收取覃某曼的购房定金10000元，应予退还。

四、分析意见
1、政府政策因素超出当事人可预见范围导致不能履行合同，不能认定双方违约，任何一方无须向对方承担违约责任。
2、合同约定不明导致不能履行合同，不适用定金罚则。

五、判决结果
1、一审判决结果
驳回原告双倍返还定金的诉请。
2、二审判决结果
合同解除，被告返还定金。

六、争议焦点
1、覃某曼要求黄某望、刘某红双倍返还定金以及支付有关费用是否依法有据？2、黄某望、刘某红要求没收覃某曼已交的定金及赔偿经济损失是否依法有据？

注：本文系转载，仅供普法学习。