不动产登记中持生效法律文书申请登记的类型及其处理（二）

而对于不动产显然应遵循登记生效原则，未经登记的不动产，其应系对于财产权的处置，申请执行人或者买受人获得的系对于财产权的债权，如果认为此类生效文书亦直接导致物权变动，那么很容易使得一些违法建筑通过司法途径予以合法化，同时混淆了债权和物权的界线。可以说我们现有法律框架下是十分注重在诉讼程序中对于不动产处置的权属问题的，如在婚姻法司法解释二中规定，对于尚未取得权属的分割，不宜做出规定，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”

对于不动产执行的，要求首先查询权属状况，若系尚未办理首次登记的依据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》进行现状处置。也许之前存在很多法院不予查询，或者将无证不动产亦视同登记不动产予以处置并出具生效法律文书的情形，但是相信以后此类情形将会越来越少，同时登记机构在面对此类情形时亦可通过合理的审查并同法院取得沟通，避免司法干预行政，保持登记的稳定有序。

判决书和裁决书的处理

针对判决书的处理，首先应明确其是否系能够引致物权变动的生效法律文书，对此《物权法司法解释一》第七条已经解释的十分明确，其规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”

可见，若其系分割共有不动产或者动产案件中做出的并依法生效的改变原有物权关系的判决书是属于引致物权变动的生效法律文书的。此类文书为典型的形成判决，在通常不动产登记实务中较为典型的如离婚诉讼中涉及对共有财产分割的；对于继承纠纷诉讼中对于继承财产分割的，其他基于分割共有不动产而做出的生效判决法律文书。对于此类文书，只需对文书中是否系共有财产、权属是否已经登记予以审核便可由最终权属获得主体单方申请。

对于离婚诉讼中涉及预购商品房的，其应系对于预购商品房登记请求权之分配。因其尚未登记，自然不应视为对物权之分割，亦难以因离婚判决而当然形成物权法律关系。试想，若预购商品房能够以此方式获得物权，那么违规建设的商品房在当事人买后，以离婚诉讼分割此财产权利便获得物权，显然系对物权登记秩序的巨大冲击。

同理，继承诉讼亦不产生未登记不动产的物权变动效果。其应系对于债权之继承。那么在实务中遇到此类生效文书申请登记的，若所涉商品房已经首次登记，可将转移登记材料与生效文书一并受理，径自登记。并在附记中将情形加以记载。此做法借鉴《规范》1.10.1第7条第二款规定：“已办理首次登记的不动产，申请人因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得该不动产但尚未办理转移登记，又因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利转移的，不动产登记机构办理后续登记时，应当将之前转移登记的事实在不动产登记簿的附记栏中记载。”即将多次转移的中间环节省去，直接予以登记至最终产权获得人名下，但需记载中途转移事项，以体现连续性。

此外也有采持生效文书变更合同的方法，那么再行登记时便可持新的合同予以登记。若未首次登记则向当事人释明，待首次登记之后再行申请。如在继承公证文书中，其表述多为继承合同项下预购商品房权利，则很明确的表明了其不应发生物权变动效力。对于契税的收取，笔者以为此种情形应收取一次，如继承，契税缴纳义务应为被继承人义务，由继承人代为清偿即可。离婚财产分割的，在契税缴纳时亦不予收取。但核税义务为税务机构义务，登记机构只需予以协助即可，当事人提供已经纳税的凭证即可。

裁决书其虽为仲裁委出具，但其具有与判决书同等的效力，故而其处理应与之一致。

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