居民与村民签订的农村房屋买卖合同是否有效

导读：关于农村房屋转让合同效力的认定，历来存在多种观点。第一种观点从契约自由的角度考虑，认为应当尊重合同双方的意思表示，认定合同有效；第二种观点站在有利于保护农民利益的角度，主张合同无效；第三种观点兼顾各方利益，主张部分有效，即农村住房仅在特定主体或特定范围内流通方为有效。

【律师通俗解读】

目前我国法律、法规及司法解释尚无禁止农村私有房屋买卖以及农村私有房屋买卖合同应认定无效的明确规定。仅有一些国家政策方面的规定，主要就是国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24曰国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这两个国务院文件。

司法实践中，农村房屋买卖合同的大部分情形为买方为居民，故法院一般依据前述政策精神认定合同为无效。存在特殊之处一些案例在于购买者为村民，实践中有不少法院从维护交易稳定、保护诚信原则的角度出发将该种合同认定为有效。

从法律层面分析，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无法取得或变相取得享受农村的宅基地使用权。农村房屋买卖合同双方签订《房屋转让协议》，卖方在处分房屋的同时，也处分了该房屋的宅基地使用权，但在卖方并非该集体经济组织成员的情况下，本身即无权转让该宅基地使用权，又未经过集体经济组织批准。相应的房屋转让协议书，违反了现行法律、行政法规的规定，即为无效。

附相关案例（可跳读）
【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省漳州市中级人民法院（2013)漳民提字第1号民事判决书

2?案由：确认合同效力纠纷

【基本案情】

1983年，角美镇石厝村委会将位于龙海市某处93号的房屋转让给黄联顺。1997年3月9日，黄联顺将该房屋转让给翁友实。之后，翁友实又将房屋分别转让给陈光荣和杨昔翰。2000年，陈光荣以翁友实为被告向龙海法院提起诉讼，要求确认陈光荣与翁友实的房屋买卖关系有效，龙海法院以（2000)龙民初字第633号民事判决书认定陈光荣与翁友实、杨昔翰与翁友实的房屋买卖关系无效。此后，讼争房屋一直由杨昔翰占有、使用。2008年8月8日，杨昔翰、黄亚招将上述房屋（占地面积141. 5平方米）转让给石其灿，并签订房屋转让协议书。2011年11月，翁友实以漳州台商投资区管理委员会为被告向龙海法院提起行政诉讼；2011年12月16日，漳州台商投资区管理委员会作出《关于撤销石其灿〈福建省村镇个人住宅建设许可证〉的决定》；后翁友实以前述事实为由申请撤诉，龙海市人民法院作出(2011)龙行初字第18号行政裁定，准许其撤诉。2012年，石其灿诉至龙海法院，请求依法确认双方于2008年8月8日签订的“房屋转让协议书”有效。被告杨昔翰、黄亚招共同辩称，石其灿在诉状中的陈述属实。

【法院裁判要旨】

福建省漳州市龙海市人民法院一审认为：杨昔翰与其前手翁友实的交易行为被法院确认无效，但该案生效后，杨昔翰一直占有、使用该房屋，且石其灿作为石厝村村民，讼争房屋又建于石厝村集体所有的土地上，石其灿作为善意第三人购买讼争房屋没有违反法律规定。原、被告于2008年8月8日签订的房屋转让协议书，系双方当事人的真实意思，未违反法律规定，买卖行为有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决如下：石其灿与杨昔翰、黄亚招于2008年8月8日签订“房屋转让协议书”有效。

案外人翁友实申请再审。福建省漳州市中级人民法院经审理认为，石其灿与杨昔翰、黄亚招于2008年8月8日签订的房屋转让协议书，违反国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，应为无效。被申请人石其灿、杨昔翰辩称其提供的福建省住宅用地与建设申请表可证明该讼争房屋的宅基地已经合法的程序登记在被申请人石其灿名下，但该申请表经行政审批后形成的《福建省村镇个人住宅建设许可证》已被撤销，故其辩称缺乏依据，不予支持。原审适用法律不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销龙海市人民法院（2012)龙民初字第632号民事判决。

二、确认石其灿与杨昔翰、黄亚招于2008年8月8日签订的房屋转让协议书无效。

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