（一）法律规定

根据《物权法》第十五条确立的区分原则：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”区分对待合同效力和物权变动是处理的原则，因此在探讨借名买房合同效力之后，对物权变动也需要另外分析。

既然借名买房的问题不能一概而论其合同效力，物权变动的问题也是值得关注的一点，原则性的规定当然是在《物权法》中，根据《物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”借名买房的物权设立、变更、转让也是一样，需要依法登记，才能产生物权变动的效果。也就是说，仅有合同的情况下，是不会认可借名人的物权。

（二）物权变动的操作

根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第二十三条：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人要求确认其权属的，人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”

之所以将江苏省高级人民法院这一规定放在物权变动中再强调一次就在于其中明确了借名人的确权请求不会得到支持，虽然也有观点认为，从借名人与出名人的真实意思表示出发，理应支持借名人的确权主张，但是这样有违物权登记的公示公信效力，会与《物权法》第九条相冲突，因此不能仅仅依据合同确定房屋权属。而该条给借名人提供了操作思路：

1、首先，可以依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，这是涉及合同的诉讼，并非确权之诉，诉讼请求应当是继续履行合同，而非确定对房屋享有所有权。借名人要求出名人将房屋登记至自己名下，根据判决书要求出名人协助办理，亦或是申请执行判决，这样算是完成了物权变动。

2、其次，这也是借名人不能实现物权的一种情形，即在遇到房屋因登记人（出名人）的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的情况下，借名人无法仅仅依据合同要求继续履行、办理物权变动。笔者也代理过这样的案件，借名人最初购房款约35万元，收房后装修入住至今，而出名人在取得房产证后将房屋抵押，贷款近100万元，现借名人依据合同要求协助办理产权登记，出名人愿意协助办理，但是由于抵押款没有能力归还，借名人处于非常不利的地位，一种方法是自己涤除抵押权后办理物权变更登记，与出名人之间形成借贷关系；另一种方法就是放弃对这一套房屋的权利，要求出名人返还购房款以及赔偿损失。

笔者认为，不论哪一种对借名人都十分不利，出名人没有能力归还借名人替其涤除抵押权的款项，也没有能力返还购房款承担损失赔偿，因此，在遇到房屋因登记人（出名人）的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的情况下物权变动困难重重。

3、最后，也就是当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，借名人主张要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的法院一般不会支持。这里的借名买房外在的体现就是借贷关系，而双方对于借名买房没有达成合意，也就是说借名买房债权层面的意思表示不能达成一致，当然也就不能支持物权的变动请求。那么据此自认为借名买房的“借名人”也只能另行主张出资债权，法院也会根据出资的性质按照民间借贷的法律规定处理，当然，也就不会涉及到物权变动的关系。

（三）总结

笔者认为，借名买房的物权变动还是以债权为基础的，如果双方之间存在借名买房的合意，同时该借名买房的合同不违反法律规定，没有损害社会公共利益，合同合法有效的情况下才能产生物权变动的基础，也就是说，借名人还是要以基础法律关系——合同，要求出名人继续履行该合同，完成物权变更登记。在此过程中还是存在一定的风险，例如：涉及抵押、涉及善意第三人等等。

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