借名买房的合同效力

（一）法律规定

根据《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”

在分析“借名买房”的案件中，债权和物权区分对待的首要任务是对合同效力进行分析，如果借名买房合同需要继续履行，那么这里的合同必须是依法成立的，换句话说，如果借名人诉请合同继续履行，这里的合同必须是依法成立的，没有无效或者不成立的事由，只有这样的合同才对双方当事人具有法律约束力，否则大前提不保，合同也无法继续履行，对借名人一方不利。

因此，首先探讨借名买房的债权关系。

合同是否有效在借名买房的案件中不是一定的，而是有可能情形不同有不同的判断结果，根据《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

在借名人与出名人之间，任何一种违反《合同法》第五十二条的情形，合同都会被认定为无效，如果不存在上述这些情况，当然，也需要双方都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，这样的合同有效。

（二）各地规定及裁判意见

关于合同效力的问题还可以参考各地的一些判决以及裁判意见：

1、《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》中有明确借名买房的处理，第二十三条：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人要求确认其权属的，人民法院不予支持。借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”

根据这一条规定，一般而言是认可借名买房协议的效力的，只不过是不能支持借名人的确权请求。

2、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”

也就是说对合同的效力一般是认可的，否则也就不会存在依据合同要求办理房屋所有权登记的问题。

3、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条：“借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。出名人将房屋出卖给第三人，借名人以无权处分为由主张追回房屋的，不予支持。”

在这一规定中，也是区分了物权和债权行为，从“借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持”的表述看，涉及到合同继续履行的问题，换句话说也就是在认可合同效力的基础上才存在继续履行。

再来看下生效判决关于合同效力的问题，北京市第一中级人民法院（2017）京01民终1175号李雯与张晗合同纠纷，李雯与张晗系亲属关系，李雯之母有拆迁安置房申购权利，但由张晗实际出资进行了购买并装修，张晗自交房居住至今，房屋所有权证、商品房预售合同、相关票据手续等购房和入住材料均由张晗持有，后李雯起诉，其认为与张晗之间并不存在借名买房合同关系，双方真实的法律关系应为借款关系。

在这一案件中，法院经审理认为李雯虽主张真实法律关系系借款关系，但真实的法律关系属借款关系时，房屋不会由张晗装修、居住，房屋所有权证、商品房预售合同等文件亦不会由张晗持有。据此，法院认定李雯与张晗之间真实的法律关系为借名买房关系，而非借款关系。

关于合同效力的问题，李雯虽主张双方之间的借名买房合同无效，但根据李雯的自述以及李雯提供的限价房购买资格审核备案通知单等证据可以认定李雯的购房资格并非摇号取得，李雯与张晗之间的借名买房合同不损害公共利益，李雯与张晗之间的借名买房合同亦不存在其他导致合同无效的情形，应为有效合同。在这一案件中对合同效力的审查主要就在房屋是否摇号取得的问题上，如果是摇号取得则损害了社会公共利益，不能认定为有效。

（三）总结

结合上述的法律条文、各地规定以及生效判决来看，笔者认为借名买房合同效力的问题还是要回归到法律规定，最主要的就是借名买房的合同是否违反了《合同法》第五十二条的规定，其中包含了对“损害社会公共利益”的认定，这一点会有一些不同的认识，例如：借名买房的标的物是通过摇号取得，涉及经济适用房政府的回购权，规避限购限贷政策等等，在这些情况下确实存在损害社会公共利益的情况，那么因为违反《合同法》第五十二条而无效。

但是，综合目前各地规定以及裁判文书，一般不会因为“借名买房”这一情况而直接认定合同无效，多数合同有效的情况下进入第二个环节，也就是物权变动的问题。

注：本文系转载 俊代