催缴未注意保留证据证，物业欠费难追讨

物业合同纠纷案件，都涉及了一个共同问题，物业公司提起诉讼，要求业主支付欠缴物业费，业主抗辩物业公司主张的物业费中部分已超过诉讼时效，该部分费用不应支付。对于物业费的追缴，是否受到诉讼时效的限制？对于超过诉讼时效的物业费，物业公司是否有主张的权力？如果超过诉讼时效，业主是否无需缴纳物业费？我们通过以下案例，共同找寻一下答案吧。

案情简介

2006年，赵某入住长春经济技术开发区苏州北街新村小区。2009年，长春润泽新村小区业主委员会与某物业公司签订《长春市润泽新村小区物业管理服务委托合同》。合同签订后某物业公司开始提供物业服务。赵某自2009年7月起拖欠物业费，经多次催缴仍拒绝缴纳。某物业公司遂将赵某诉诸法院。

被告抗辩

赵某未交物业费是因房顶漏水，房屋无法居住。同意支付迄起诉之日前两年的物业费，之前欠缴费用已超过诉讼时效，不应支付。

案件焦点

一、2009年7月1日-2013年6月22日期间，赵某欠缴物业费是否超过诉讼时效。

二、房顶漏水能否成为拒缴物业费的抗辩理由。

法院观点

一、 2009年7月1日-2013年6月22日期间物业费因某物业服务公司未提供充分证据证明本案诉讼时效中断或中止，因此仅支持2014年1月1日-2015年6月20日欠缴物业费。

二、双方签订合同系双方真实意思表示，物业服务合同合法有效。物业公司履行自身义务，赵某应向物业公司支付物业费。

裁判结果

判决生效后赵某应向某物业公司支付自2014年1月2日起至2015年6月20日止的物业费及违约金。

案件点评

该案中的诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当诉讼时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。

关于物业费的诉讼时效问题，笔者的意见是：

首先，物业服务合同是长期持续性服务合同，对业主欠缴的物业费物业公司具有持续性债权。例如银行分期付款合同，也是以最终一期服务期为起点起算诉讼时效 。

其次，按照物业服务的交易惯例以及我们每个人生活的小区的实际情况，物业公司对于欠费业主必然会进行催缴，同时，业主一直在接受物业服务，不会出现对欠缴到期物业费情况不知情的情形。

因此，物业服务合同并不应单纯适用普通的诉讼时效，必须要结合合同性质，以及日常的交易惯例来加以认定，同时，对于物业公司所举催缴通知单也应从是否能达到高度盖然性这一角度进行认定，而不应以没有直接证据或者无其他间接证据佐证而直接不予采信。

吉林雅成律师建议

物业公司与小区业主之间存在互相依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。

同时，业主也应对物业公司予以一定的谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时缴纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，也可以通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业费。否则，将造成拒绝交费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时，也侵害了已缴纳物业费的业主的合法权益。

注：本文系转载 作者翟敏律师  仅供普法学习。