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出售房改房,留意隐性共有人

作者:西安婚姻家事李永强律师时间:2018年01月23日分类:律师随笔浏览:347次举报

案例回放


李姨年纪大了,丈夫也在几年前去世,想将登记在自己名下的房改房出售换成电梯房,于是委托了某中介公司经纪人小王,也向小王透露了先生过世的信息,但小王没有在意,继续为李姨放盘。不久之后,在经纪人小王的促成下,买家张先生以一次性付款的方式购买李姨的房改房并签订《房屋买卖合同》。在办理过户递件手续时,李姨提供了《出售公有住房缴款明细表》等资料。


此时不动产登记中心的工作人员告知张先生,由于李姨的房子属于房改房,《明细表》上载有其配偶信息,由于其配偶已去世,尚未办理继承手续,房屋暂不能办理过户。经买卖双方协商,张先生同意李姨先办理继承后再办理房屋过户手续。三个月后,李姨终于办理了继承登记领取新证,成功过户给张先生。


事后,李姨认为中介公司未能提供专业的中介服务,未向中介公司支付余下的一半中介费用。中介公司在与李姨协商不成的情况下,向法院提起诉讼,要求李姨支付余下的中介费用。法院在审理时查明由于经纪人小王在李姨放盘时已知李姨配偶去世,却未能告知李姨应先办理继承手续,因此认定导致合同未能按约定履行的责任在于中介公司,故驳回了中介公司的诉讼请求。



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案件分析:


1999年2月,市政府颁布实施了《广州市已购公有住房上市规定》(穗府[1999]8号),规范了已购公房上市出售、交换、出租、赠与和抵押等行为,全面开放已购公房交易市场。对于夫妻共同申报的房改售房,通常会以一人名义登记,配偶信息记载档案中,习惯称登记人为“显性共有人”,配偶为“隐性共有人”。案例中,该上市出售的房改房虽登记在李姨名下,但《出售公有住房缴款明细表》有配偶姓名,房屋属夫妻共同共有。这种情况下无论办理交易过户或抵押都需配偶共同办理。


协会法律咨询服务中心广东粤广律师事务所张扬律师提醒:房改房是在婚姻关系存续期间所购买的,虽然房屋产权仅登记在一人名下,但房屋仍属于夫妻双方的共同财产。配偶一方去世后,另一方应当先办理继承手续,确认了房屋产权归属后才能出售。因房改房的房屋性质,在上市交易时应先到房地产档案窗口调取档案,确定房屋是否有“隐性共有人”。即使离婚时财产分配房屋为“显性共有人”所有,仍需办析产登记;“隐性共有人”离世,也需先办理继承登记,确定房屋权属后才能办理交易过户等手续。



注:本文系转载,仅供普法学习。


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