预售商品房再次买卖相关问题

随着社会经济的快速发展，房地产在人们的生活中发挥了越来越重要的作用，商品房转让已成为普遍现象。但是，预购人对购买的预售商品房能否转让以及转让后如何办理成为亟待解决的问题。笔者以此入手，来探讨预售商品房再次买卖的相关问题。

   一、关于预售商品房再次买卖的相关规定

1、《城市房地产管理法》第四十六条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。

第三十八条：“下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”

2、《国务院办公厅关于转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。”

3、《城市房地产转让管理规定》第六条：“下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”

二、预售商品房再次买卖的关问题

从上述规定，我们可以看出，预售商品房再次买卖受一定条件的限制。

（一）预售商品房能否再次买卖

关于这个问题，没有具体的法律法规规定，《城市房地产管理法》授权国务院对此问题进行规定，而国务院仅在规范性文件中进行了简单的规定：即禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。换句话说，如果商品房预购人将已经竣工的预售商品房再行转让便是被允许的了。

笔者根据国务院的这一规定可以得出以下结论：

（1）商品房预购人将已经竣工的预售商品房可以再行转让。

（2）商品房预购人再行转让预售商品房的条件是已经竣工，而不管是否具备交付条件，也不管是否进行了竣工验收。

（二）预售商品房再次买卖后的办理程序问题

我们知道，一般情况下商品房预购人购买了预售的商品房，房地产开发企业便会在规定时间内到相关部门办理预售商品房合同登记备案手续。若商品房预购人在预售商品房合同登记备案之后再行转让，例如：甲是商品房预购人，在预售合同登记备案之后，将房屋转让给了乙，那么，如何为乙办理相关手续便是需要研究的问题。

在商品房预售合同登记备案方面，仅是原则性的规定，没有更为详尽的法律法规规定，比如商品房预售合同撤销、注销、变更等均未有明确的法律法规规定，但多数地市对这些问题有规定，一般情况下，多数地市是不允许将已经办理登记备案的房屋因预购人再行转让的原因而变更给其他人。这种做法其实是违反了相应的规定。

既然预购人将已竣工的预售商品房再行转让是符合规定的， “法无禁止即可为”，那么，相关部门应为其办理相关手续。如何办理呢？笔者认为应分两种情况：第一种暂时不能进行房屋登记的情况。在这种情况下，房管部门进行注记即可，并出具相应的交易证明材料。第二种情况是已经可以进行房屋登记的情况。此种情况下，预购人应先办理房屋权属证书，之后再进行房产交易。

注：本文系转载，仅供普法学习。