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离婚案件中如何对房改房进行分割处理

作者:西安婚姻家事李永强律师时间:2017年11月24日分类:法律常识浏览:284次举报

对房改房的分割处理


  在审理离婚案件时,法院遇到的最大难题就是房改房的分割问题。夫妻双方往往都争要住房,互不相让。笔者认为,应根据实际情况进行分割。如果房屋可以隔开分室居住使用的,就可以将房屋隔断分开,并明确双方当事人各自居住使用的范围。如果房屋不便于分割,可将住房分给一方,由得到住房的一方给另一方以经济补偿。这将涉及到补偿的价格标准,这个问题,将放在后面来讨论。此外.根据最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》(以下简称《解释》)第十条的规定,对夫妻双方均争“部分产权”的,如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同,可采取竞价方式解决。同样,对于完全产权的也可以参照执行。


  在审判实践中,有相当多的人认为,对离婚案件中所涉及的房改房,以市场价格所购得的,其产权可以依法分给夫妻中任何一方所有,而以成本价或标准价格购买的,只能分给原售房单位职工一方所有,另一方只能获得一定的经济补偿,而不能要求占有住房。持此观点的人认为,以优惠价格售房的目的是为了帮助本单位职工解决住房问题,这种福利待遇是给本单位职工享受的,因此,离婚时住房只能分给售房单位的职工一方。笔者认为,无论是涉及完全产权还是部分产权的房改房,在进行分割处理时,都不应单纯以是否售房单位的职工为标准来决定住房产权的划分。因为,根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十八条之规定,以成本价或标准价购房的,每个家庭只能享受一次。因此,在购房时,夫妻只能在一方单位购房。也就是说,国家的优惠购房政策只能体现为由夫妻一方的单位解决住房问题。我们不能由此认为住房福利待遇是只给售房单位的职工一方享受的。国家的优惠购房政策是针对每一个家庭而言的。享受住房福利待遇的对象应是夫妻双方,而不是售房单位的职工一方。这种住房的产权应属于夫妻双方共有。毫无疑问,夫妻双方对这种夫妻共同财产有平等处理权。不管是哪一方,其权利都不应受到限制。所以,夫妻双方都有权获得该住房。


  产权究竟由谁获得的问题,法院在进行分割处理时,首先应考虑双方的住房情况,如果一方另外有住房的,可以分给另一方所有;在双方住房条件相同的情况下,应照顾抚养子女的一方、残废或生活困难的一方、无过错的一方。


  如果某离婚案件涉及改房,而当事人只有部分产权的,那么,人民法院在审理案件时应注意以下两点:第一,在制作法律文书时,不要把售房单位的产权部分也一并纳入分割,所分割的部分要以当事人得到的房屋产权比例为限。第二,对一方婚前出资取得部分产权的房屋,夫妻婚后共同使用管理的时间不满八年的,在确认该部分产权归出资方所有后,还应对离婚时婚姻关系存续五年以上的情形,规定非出资方也享有承租权。根据实际情况,通常由出资方承租,出资方对另一方可给予适当的经济补偿。


  四、房改房分给一方所有后对另一方的补偿标准


  房改时以市场价购买的住房,离婚时如果分给夫妻一方所有,那么分得住房的一方应按等价原则给予另一方相当于该住房一半价值的补偿。但要注意的是,分割前要扣除有关税费。因为,该房屋进入市场后要按规定交纳税费,税费是不能作为夫妻共同财产分割的。


  关于房改时以成本价或标准购买的住房分给一方所有后对另一方的补偿标准,实践中做法不一。有的是以房改时的成本价或标准价进行补偿,这不能体现房屋的市场价值。另外,如果房改时是以夫妻一方的工龄计算房价,离婚时住房分给另一方,以成本价或标准价为准作半价补偿,也明显违背平等原则,损害了迁出一方的利益。1996年最高人民法院的《解答》规定,分得房屋部分产权的一方,一般应按所得房屋产权的比例,依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价,给予对方一半价值的补偿。这无疑为我们在1996年以后确定部分产权的补偿标准提供了依据。但随着房改步伐的加快,目前已不再实行标准价购房。所以,这个标准也不再适用了。随着成本价向市场价的过渡,从1999年元月一日起,不再实行成本价购房。因此,按照离婚时的成本价进行补偿也是不现实的。


  笔者认为,以成本价或标准价购买的住房,在分割时以市场价作为补偿标准是恰当的。当然,在折价前应先从市场价中扣除土地使用权出让金和有关税费。以标准价购房的.先从市场价中扣除土地使用权出让金和有关税费后,再从剩余部分中,按产权比例将售房单位拥有的比例部分扣除,以最后剩余的收入作价补偿。按照《决定》第二十一条的规定,以成本价或标准价购买的住房,一般使用五年后方可进入市场。因此,对于从购房之日起到起诉离婚时止,时间不满五年的住房,因不能预测以后出售时的价格,可以以离婚时的市场价为准。


注:本文系转载,作者贵州省政法管理干部学院时琴,仅供普法学习。


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