案例：抵押房买卖

案情简介及争议焦点

2012年4月1日，邹某与开发公司签订《商品房购销合同》，购买商城一层房屋，支付价款450万余元后占有使用。2015年9月，邹某被法院通知腾房，因该房需被拍卖，原因：2003年，集团公司购买开发公司开发的商城后过户给集团公司董事张某，因未付款，开发公司申请仲裁，并获支持。此前的2004年，张某已以该房向银行抵押，2006年2月24日，高院判决确认抵押权有效。银行遂申请查封并执行。

邹某遂诉开发公司主张解除购销合同，双倍返还房款，赔偿增值部分及装修、搬迁费。

争议焦点：1、购销合同效力如何？2、是否适用惩罚性赔偿？

裁判要点

1、购销合同效力。开发公司在与邹某进行房屋买卖时未通知抵押权人及告知受让人，并不当然导致买卖合同无效，而是可由买受人根据其意志选择行使涤除权取得房屋继续履行合同，或请求撤销、解除合同。虽邹某与开发公司所签购房合同有效，但因该房设置的抵押权已经被认定有效，抵押权人为实现其抵押权已申请法院执行包含涉案房屋在内的抵押物，邹某和合同目的已不能实现，其要求解除合同及返还购房款，应予支持。

2、欺诈惩罚性赔偿。开发公司的上述行为符合最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第1款第2项的情形，邹某有权请求开发公司承担惩罚性赔偿。

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