“一房二卖”案件中法院裁判规则

“一房二卖”是指业主将同一房屋先后出卖给不同的买受人。“一房二卖”产生的法律效力与我国物权变动模式密切相关，我国物权法采用的物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或登记等法定形式。近年来随着房屋价格不断升高，“一房二卖”现象在房产交易中屡见不鲜，出卖人将同一套房屋先后卖给两个甚至更多买受人并分别签订买卖合同，导致各方诉争。遭遇这种情况，买受人该如何保护自己的权益？

一、合同诈骗罪还是民事欺诈？

合同诈骗罪必定属于民事欺诈，只有达到刑法规定标准的民事欺诈才构成合同诈骗罪。探讨一房二卖行为在何时构成合同诈骗罪，本质在于行为人是否具有非法占有他人财物的目的。通常而言，现实中大多数出卖人都是为了追求更高的利润，而不存在非法占有他人购房款的意图。

01 陈菊芳合同诈骗案

2013年5月，被告人陈菊芳经动迁获得涉案房产，2014年1月，被告人陈菊芳与朱某某签订《房屋买卖合同》，约定将上述房屋以人民币72万元出售给朱某某，后朱缴付上述款项。

2016年11月，被告人陈菊芳以标的房产不存在、三年内不能上市交易等为由，向闵行区人民法院提起诉讼，要求撤销上述合同。因诉前调解不成，闵行区人民法院遂于2017年8月判决驳回陈菊芳的全部诉讼请求。期间被告人陈菊芳于2017年4月隐瞒该房屋已出售的真相，再次以人民币240万元将房产出售给被害人金某2夫妇，并签订《动迁安置房预售合同》，从而骗取房款共计人民币200万元。

辩护人提出，本案属于一房二卖，鉴于被告人陈菊芳已将房屋交给了金某2夫妇，另一份合同将无法实际履行而应当被解除。陈菊芳虽有过错，但并不构成合同诈骗罪。

☆法院判决☆

被告人陈菊芳以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额为人民币200万元，属数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪。关于被告人及其辩护人提出的相关辩解、辩护意见，经查，被告人陈菊芳隐瞒已经将房屋出售给他人的事实，又与被害人金某2一方签订房屋买卖合同并收取金的购房款，且在其向法院起诉提出确认前一份买卖合同无效的诉讼请求被判决驳回的情况下，仍继续隐瞒事实并收取被害人钱款，且将相关款项花费殆尽，其主观上具有非法占有他人钱款的目的，客观上也造成了被害人的损失，其行为应当以合同诈骗罪论处。

02 刘乙合同诈骗案

2003年12月，被告人刘乙与张某签订《定金合同》，约定张某以总价30万元将涉案动迁房屋出售给刘乙，刘乙支付定金10万元，后双方签订《房屋出售委托书》，约定张某全权委托刘乙办理上述房屋的出售事宜。

2004年1月，张某与周某签订《房屋买卖协议书》，约定张某收取首付款14万元，余款办出产证后付清，同时张某将房屋钥匙交予周某，可以装修入住。

2004年8月，张某取得房屋产权证后，刘乙向周某隐瞒上述事实，通知张某与其妹妹刘甲一同到房产交易中心，将房屋产权过户至刘甲名下。同时刘乙使用伪造张某与刘甲签名的《上海市房地产买卖合同》，以刘甲名义向上海银行上工支行申请个人住房抵押贷款。

被害人周某在取得房屋钥匙后进行装修入住，2005年周某得知被骗且房屋过户到刘甲名下，故涉诉。

☆法院判决☆

1、刘乙与张某的买卖行为系客观真实。张某在过户当日，明知没有在买卖合同上签过字，亦未审查买卖合同上签字的真实性，明知买方并非与其签订房屋买卖协议的周某，就同意签字办理过户手续，可以推断出，张某仅关注房屋出售后从刘乙处取得房款的结果，而对于买方身份则持有一种听之任之的放任态度。

2、刘乙的行为构成合同诈骗罪。刘乙将涉案房屋先出售给周某，后本人购买过户至刘甲名下并申请贷款的行为，属于房产交易中典型的“一房二卖”。刘乙自己购买房屋的意思表示和客观行为是真实的，但将房屋卖给周某的行为则属于虚假买卖。在最初签订房屋买卖协议时，刘乙愿意出售给周某并收取首付款14万元，之后刘乙改变最初的出售意愿，改由自己购买房屋并办理过户，整个后续的买卖交易行为周某都不知情，事发后刘乙没有将14万元归还周某。由此可见，刘乙系在履行合同过程中产生非法占有目的，采用隐瞒真相方法占有周某的14万元钱款，至案发时未能归还，其行为符合合同诈骗罪的主客观构成要件。

03 佟玮、朱树辉合同诈骗案

2016年2月，被告人佟伟为偿还债务，经被告人朱树辉介绍，并由被告人朱树辉寻找中介，将登记在佟伟名下的竹柳路房屋挂牌出售给秦某，并收取了全部购房款。

同年5月，未经秦某同意，被告人朱树辉将上述房屋买卖合同的网签手续取消，并再次至中介处将该竹柳路房屋挂牌，同时由被告人佟玮挂失补办竹柳路房屋产权证。同年6月，被告人佟玮、朱树辉在明知上述房屋已出售的情况下，故意隐瞒交易情况，将上述房屋再次出售给被害人李某某，骗取购房款180万元。

☆法院判决☆

一、检察院指控的二名被告人诈骗秦某购房款的事实是否成立。

被告人佟伟在第一次卖房时，其是房屋产权人，拥有处置房屋的权利，其与被告人朱树辉将竹柳路房屋出售，并没有欺骗秦某，秦某对合同的签订、履行并未产生错误认识，其支付购房款的行为也是其真实意思表示，双方系正常的房屋买卖关系。至于其之后将秦某交付的购房款全部挥霍完毕，系其对自有财产的处置，并不构成对秦某的非法侵财。被告人朱树辉及佟伟撤销与秦某的买卖合同网签手续也并非为了欺骗秦某，而是为了达到欺骗第二个买家，与第二个买家再次签订合同的目的。因此，二名被告人对秦某没有非法占有的目的，也没有实施刑法意义上的欺骗手段，故对于公诉机关指控的这一节事实，本院不予认定。

二、关于被告人朱树辉是否构成合同诈骗罪。

被告人朱树辉辩称其以为佟伟已解决了与秦某的房屋买卖关系，在不知情的情况下撤销网签，其主观上没有诈骗故意。从在案证据分析，被告人朱树辉在整个“一房二卖”的过程中起着至关重要的作用，在明知房屋已经出售给秦某的情况下，由其联系中介将网签合同撤销，并陪同被告人佟伟补办竹柳路房屋的房产证。此后，朱树辉又至中介公司将竹柳路房屋挂牌出售，并由其或者其指使的其他人陪同佟伟签订房屋买卖合同、公证书、接收购房款等，并在被害人李某某支付购房款后当即从佟伟账上转至朱树辉账上40万元。最终，佟伟未依约办理产权过户手续。综上，纵观被告人朱树辉所实施的客观行为，可以认定其具有主观故意。被告人朱树辉客观上伙同佟伟实施了隐瞒系争房屋已经出售给秦某的事实，虚构了有房可供的事实，通过签订房屋买卖合同，将房屋再次出售给被害人李某某，骗取李某某房款的行为，主观上具有非法占有的目的，被告人朱树辉的行为符合合同诈骗罪的犯罪构成要件，被告人朱树辉的辩解及辩护人的辩护意见，与查明的事实不符，且无证据证实，均不予采纳。

04 李夫德与裘秀娟房屋买卖合同纠纷案

系争房屋为陶银发的动迁安置房屋，于2013年竣工。2015年8月31日，系争房屋权利核准登记至陶银发名下，备注记载动迁安置房，自2015年8月31日起3年内不得转让、抵押。

2013年5月1日，陶银发作为初始房东、裘秀娟作为购房者就系争房屋订立《动迁房买卖合同》，同年12月23日，陶银发隐瞒该房屋已出售的事实，与李夫德签订房地产买卖合同，以55万元价格将该房屋出售给李夫德。

一审法院于2018年1月16日立案受理李夫德与陶银发房屋买卖合同纠纷案，经法院主持调解，双方自愿达成协议：一、陶银发继续履行与李夫德签订的《上海市房地产买卖合同》；二、陶银发于2018年10月31日前将上述房屋交付李夫德。

一审法院为此出具（2018）沪0115民初5087号民事调解书。

裘秀娟曾于2019年1月向一审法院提起房屋买卖合同诉讼，要求陶银发履行系争房屋过户登记义务。期间裘秀娟以陶银发“一房两卖”涉及诈骗为由向公安机关报案。上海市公安局浦东分局于2018年12月25日出具立案告知书。法院认为该民事纠纷涉嫌刑事犯罪，应由公安机关先行处理，故裁定驳回裘秀娟的起诉。

2019年3月，上海市公安局浦东分局航头派出所民警对陶银发所作讯问笔录中，陶银发表述，其在棋牌室打牌输钱向李某借款，出具的借条金额共为20万元，2013年5月，借款人让陶银发将房屋出卖给借款人指定人，陶银发无奈之下签署了协议，约定以50万元卖房子，共收到23万元，剩余房款未收到，因此房屋一直未过户给借款人指定的买家。陶银发表示：因为知道房子已经卖掉了，李夫德又问我讨债，想通过把房子卖给李夫德这个手段，能拿多少就拿多少，也知道他也不一定能真正拿到房子。

2019年7月1日，上海市浦东新区人民检察院指控陶银发犯合同诈骗罪，向一审法院提起公诉。一审法院认为，陶银发以非法占有为目的，在与李夫德签订、履行合同过程中，隐瞒真相，骗取对方当事人钱财，数额巨大，由此判决其犯合同诈骗罪并处刑罚，对陶银发违法所得55万元予以追缴或责令退赔后发还李夫德。该刑事判决书已生效。

☆法院判决☆

根据审查，陶银发将系争房屋出售于裘秀娟，也确认收到部分房款，房屋由裘秀娟及家人占有使用至今，数年中，陶银发未采取过任何欲收回房屋的措施，无论陶银发对裘秀娟就合同履行如何予以抗辩，均不影响其与裘秀娟就系争房屋建立买卖合同关系的有效性，由此裘秀娟作为系争房屋的购买人，就系争房屋具有利害关系。

李夫德与陶银发为系争房屋的买卖于2018年2月在一审法院就合同继续履行交付房屋达成调解协议。生效刑事判决认定陶银发犯合同诈骗罪。作为购房方的李夫德在2013年12月缔约时就知晓系争房屋由他人占用，在陶银发未能在合同约定交房时间交付时，应进一步核实房屋使用情况。李夫德于2018年1月为房屋交付提起诉讼，说明其清楚数年间房屋自行交付存在障碍，房屋内有人员居住的情况一直存在，其仍与陶银发达成继续履行交付房屋的调解，不能排除其过错。综上，裘秀娟要求撤销（2018）沪0115民初5087号民事调解书的请求，于法有据，予以支持。

二、法院能否支持房屋过户？

05 郑思史与周雄良房屋买卖合同案

2019年1月10日，被告周雄良取得系争房屋不动产权证。不动产登记簙记载，系争房屋为动迁安置房，自2019年1月10日起3年内不得转让、抵押。

2019年10月28日，原告郑思史与被告签订《房地产买卖居间协议》《动迁房买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》(网签合同)，约定甲方将系争房屋出售乙方，房屋建筑面积53.34平方米，房屋转让款113万元。合同约定，双方于2021年10月31日前办理房屋过户手续。原告提供被告与案外人陈某于2020年3月9日签订的《动迁房买卖合同》，约定被告将系争房屋以110万元价格出售陈某。原告据此证明，被告存在一房二卖的行为，遂提起本案诉讼。

☆法院判决☆

原、被告就系争房屋买卖签订的《上海市房地产买卖合同》等一系列合同，通过在案证据来看，并不存在法定的无效情形，且被告可能存在一房二卖的违约行为，原告请求本院确认合同效力，可予照准。因系争房屋尚不符合上市交易的条件，原告撤回要求被告配合过户的诉讼请求，自无不可。

原告还主张被告承担本案诉讼费、保全费、财产保全担保保险费，一方面，双方并未就财产保全担保保险费的承担做出过明确约定，原告该主张缺乏依据，本院难以采纳。另一方面，原、被告明知系争房屋尚在限售期，仍然进行交易，最终引发本案诉讼，双方均存在过错，且原告诉请并无实际可履行的给付内容，故本案诉讼费和保全费，应由原、被告各半承担。

06 凌永明与张燕房屋买卖合同纠纷案

2016年1月，褚某与凌永明就系争房屋签订了《房屋买卖合同》，约定：禇某向凌永明购买房屋，系争房屋暂测建筑面积为75.89平方米，转让价款共计120万元到手价。因褚某曾于2015年11月与凌永明就系争房屋签订过买卖合同，故双方在签订上述合同时落款时间仍写为2015年11月。褚某向凌永明支付全部房款。

2016年5月，张燕与凌永明就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款共计105万元。当日，凌永明与张燕对系争房屋进行了验收交接。张燕向凌永明支付房款90万元。

因褚某于2016年12月底实际入住系争房屋，张燕遂于2016年12月30日报警称系争房屋存在纠纷。2017年2月，张燕以排除妨碍为由诉至一审法院，要求褚某搬离系争房屋，并支付自2016年12月30日起至判决生效之日止按每月600元标准计算的房屋使用费。2017年5月27日，一审法院作出（2017）沪0115民初14483号民事判决书，判决：一、褚某于判决生效之日起十日内搬离系争房屋，并将上述房屋返还给张燕；二、褚某于判决生效之日起十日内向张燕支付自2016年12月30日起至判决生效之日止按每月600元计算的房屋使用费。

该案判决后，褚某不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2017年10月13日作出（2017）沪01民终8780号民事判决书，判决维持（2017）沪0115民初14483号民事判决第一项，撤销（2017）沪0115民初14483号民事判决第二项。

2017年6月，褚某诉至一审法院，要求确认其与凌永明就系争房屋签订的《房屋买卖合同》有效。一审法院于2017年7月19日作出（2017）沪0115民初42861号民事判决书，判决褚某与凌永明签订的《房屋买卖合同》有效。该案审理中，一审法院经褚某申请对系争房屋进行了司法查封（首封）。

2018年3月12日，褚某起诉凌永明，后张燕作为有独立请求权第三人参加诉讼，法院依法追加上海XX有限公司为第三人参加诉讼，褚某要求判令凌永明及上海XX有限公司将系争房屋过户至褚某名下，张燕作为有独立请求权第三人提出主张，要求凌永明将系争房屋过户至张燕名下。

☆法院判决☆

褚某与凌永明就系争房屋签订过房屋买卖合同，该合同效力已由生效的判决书予以确认。张燕曾以排除妨碍为由诉至一审法院，但该案与本案的法律关系并不相同，该案的判决系基于张燕先占有系争房屋，而非确认系争房屋的权属。现房屋已符合上市交易条件，褚某签订合同后已全额支付购房款，目前亦居住在系争房屋内，故支持褚某要求过户的诉讼请求，并驳回了张燕要求过户的请求。

07 石磊房屋买卖合同纠纷案

系争房屋系被告石磊于2014年9月通过动迁安置取得。2016年1月，原告黄国英与被告石磊就系争房屋签订《动迁房预售预购合同》约定，该房屋转让价款为135万元，该房屋符合规定可以上市交易后，甲方必须配合乙方办理该房屋交易相关审税、贷款事宜及过户办证手续，并约定于2016年2月10日之前交房予乙方。原告按约向被告支付合计120万元。2016年2月10日，被告将系争房屋以毛坯状态交付原告，原告对房屋进行装修并入住。2016年2月22日，被告取得系争房屋小产证。后被告提出加价要求，原、被告未能达成一致。2016年7月初，被告擅自更换了系争房屋门锁并将房屋另行出租给陈诺。

2016年7月1日，被告与两名第三人羊道三、胡翠华签订《转让协议》约定，甲、乙双方协商一致，同意上述房屋转让价款为193万元。2016年8月，被告与第三人胡翠华签订了《房地产交接书》。

原告于2016年9月1日再次更换系争房屋门锁后入住。原告称，第三人在看房时应注意到系争房屋有装修、有家具，第三人买房是不合法的。第三人与被告所签买卖合同上的见证方即租客陈诺所在公司，原告认为被告、第三人与中介均存在恶意。根据第三人提供的转账凭证显示，其转至被告名下的款项仅172万元，并未足额支付房款。2016年9月26日，第三人也搬了进来，目前房屋由原告、第三人、租客各住一间。

被告称同意按照每月3500元的标准向原告支付自2016年7月5日起一个半月的损失。

第三人称，第三人系出售了他处的房屋才购买系争房屋的，已与被告进行网签。第三人在购房时就系争房屋内的家具及装修问过被告，被告称房屋原先打算结婚住的，后因女友的问题不住了。2016年8月，被告与第三人办理交接，被告交付了房屋钥匙，因房屋内尚有租客并承诺8月搬离，第三人又将钥匙交给了租客，第三人系合法占有系争房屋。2016年9月1日，第三人正式入住系争房屋并交纳了物业管理费、停车费等。

☆法院判决☆

原、被告签订的《动迁房预售预购合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，当事人均应当切实履行。本案中，原告按约向被告支付了大部分房款，被告也按约在2016年2月10日向原告交付了系争房屋，且交房后原告对房屋进行了实际装修，应当认定原告已合法占有系争房屋。

被告事后又通过非法手段进入房屋并另行出售、交付给第三人的行为，有违合同约定及诚实信用原则，其行为导致原告无法居住使用系争房屋，原告要求被告参照租金标准赔偿2016年7月5日至2016年8月31日的经济损失，本院予以支持。

第三人辩称其也是基于与被告的房屋交接而合法取得系争房屋，但从本案事实来看，原、被告买卖合同成立以及原告合法占有房屋的时间均先于第三人，根据公平合理的法律原则，应优先保护顺位在先的买卖合同。至于第三人与被告之间的合同纠纷，当事人可另行解决。

同时本院注意到，被告私自换锁后，原告在诉讼期间又换锁入住，该行为确有不当，但该节事实并不能改变其先于第三人合法占有房屋的事实。第三人基于上述事实认为原告不构成法律上的有效占有，本院不予采纳。鉴于第三人目前亦居住在系争房屋内，为避免不必要的纠纷，原告作为房屋合法占有人要求第三人迁出，具有法律依据，本院予以支持。

08 孙建华与周丽慧房屋买卖合同纠纷案

系争房屋为动迁安置房，2016年系争房屋登记在王伟名下。2015年7月27日，王伟及另三名动迁安置对象与周月莉就买卖系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》，约定房屋总价款为185万元。2016年1月3日，王伟与周月莉签订补充协议，约定王伟应积极配合周月莉办理产权过户事宜，王伟同意周月莉写产权人第三方人名字，以房屋买卖合同网签为准。

2016年2月19日，周月莉（甲方）与周丽慧（乙方）签订《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》《补充协议》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋价款为208万元。

2016年8月，周月莉与孙建华就系争房屋买卖达成口头协议，双方在庭审中确认，约定的房屋价款为265万元。

2016年10月31日，王伟（甲方）与孙建华（乙方）就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价款为185万元。对于该份合同，双方均确认并未按合同履行。庭审中，王伟表示与孙建华签订该份合同是基于周月莉的指示。

2016年11月3日，周丽慧（甲方）与周月莉（乙方）签订协议，约定甲方同意乙方将系争房屋以总价265万元价格出售，款到甲方账户之后，两天内去B公司更改合约，后期租金收益由B公司直接打入乙方或乙方指定账户。上述条款一经完成，即视为此协议履行完毕，甲乙双方签订的原合同及补充协议立即失效。

庭审中，周丽慧表示当时周月莉隐瞒了其已将系争房屋出售给孙建华的事实，此后周月莉未能支付协议约定的钱款，周丽慧与周月莉协商后继续履行原合同。对此周月莉不予认可。另各方均确认周丽慧尚有75万元尾款未支付给周月莉，周月莉亦有55万元尾款未支付给王伟。为此，王伟提出无论法院最终确认其应配合将房屋过户至周丽慧还是孙建华名下，最终买受方均应将尾款中的55万元支付给其，对此周丽慧和孙建华均表示认可，但周月莉表示房屋实际转卖给了孙建华，故应由孙建华代为履行其应向王伟支付尾款55万元的合同义务。

另查明，2014年5月27日，王伟、周月莉（甲方）与B公司（乙方）就系争房屋签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方经营租赁该房屋的期限为6年，自2014年7月15日起至2020年7月14日止。在该份合同尾部注有甲方王伟将系争房屋出售给周月莉，此租赁合同维持原合同不变，于2016年5月15日开始乙方将租金支付至周月莉名下账户。2016年4月15日，周月莉在印有周丽慧身份证及银行账号的纸上注明本人同意B公司将系争房屋租金支付至周丽慧账户，同日周月莉在《租赁合同》上也做了相同备注。2017年至2019年B公司均向周丽慧支付约定的租金。目前系争房屋由周丽慧实际控制。

☆法院判决☆

本院认为，本案的争议焦点为，系争房屋是否存在一房二卖的情形，如存在一房二卖，应优先履行哪份房屋买卖合同。

系争房屋系王伟等人经动迁取得，产权登记于王伟名下。王伟等人与周月莉于2015年7月27日签订房屋买卖合同，将系争房屋以185万元转让给周月莉，而周月莉在尚未办理产权过户的情况下，于2016年2月19日和2016年8月分别与周丽慧、孙建华就系争房屋达成房屋买卖合同，以208万元和265万元的价格将房屋转让给周丽慧和孙建华，故周月莉的行为构成一房二卖。

根据王伟与周月莉的买卖合同之约定，王伟应积极配合周月莉办理产权过户事宜，并同意周月莉指定的第三方产权人名字，而在本案诉讼中王伟亦陈述，其系根据周月莉的指示与孙建华签订网签的买卖合同，故应认定王伟与孙建华之间并不存在真实的房屋买卖关系，该份网签合同只是王伟为配合办理系争房屋过户，根据周月莉的指示而与孙建华签订，对于王伟来说，其合同相对方为周月莉，而非孙建华。据此，本院认定，孙建华与王伟之间不存在房屋买卖合同关系，其系与周月莉之间存在房屋买卖合同关系。

周月莉与周丽慧于2016年11月3日签订了补充协议，明确周丽慧同意周月莉以265万元的价格另行出售系争房屋，周丽慧所得款项为167万元，但该补充协议同时明确，须周月莉履行完毕后，双方签订的原合同及补充协议失效，而事实上双方未与B公司更改租赁合约，系争房屋的租金收益仍由B公司支付给周丽慧，由此可见，周丽慧与周月莉在上述补充协议签订后并未实际履行，相反双方仍是在按原房屋买卖合同履行，故孙建华关于周丽慧与周月莉之间的房屋买卖合同已解除的主张不能成立。综上，应认定周月莉的行为构成一房二卖。

本院认为，在一房数卖存在数份合同的情形下，判断各份合同的效力以及哪份合同可受到优先保护从而得以实际履行至关重要，对此应按照办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋、合同履行情况、买卖合同成立先后等因素加以衡量。根据本案情况来看，周丽慧与周月莉的书面合同签订在前，孙建华与周月莉的口头合同成立在后，该两份合同均未办理房屋产权过户手续，孙建华虽根据周月莉的安排与王伟签订了网签合同，但并未至房产交易中心办理备案登记，而周丽慧不仅实际支付了大部分房款，且与周月莉办理交接手续后已合法占有房屋，而孙建华从未占有房屋，综合上述因素，本院认定周丽慧与周月莉的合同应受到优先保护而实际履行。由于周丽慧并非与王伟直接成立房屋买卖合同关系，而是与周月莉成立合同关系，故一审判决对系争房屋进行两次过户正确。