商铺租赁合同纠纷案：租金支付与违约责任认定

律师观点分析

案件背景：
原告为某商铺的所有者，与被告某房地产开发公司签订了两份《商铺租赁合同》及一份《租金支付补充协议》，约定将位于某学府一期S1栋的两处商铺租赁给被告使用，租赁期限自2021年1月14日起至2027年9月30日止。

合同详细规定了租金标准、支付方式及违约责任。

争议焦点：

• 租金支付：原告主张被告未支付2025年1月14日至2025年9月30日的租金，共计202,221.5元。

• 合同解除：被告主张已于2025年7月11日向原告邮寄了解除合同通知书，认为合同应自2025年7月30日解除，因此租金应计算至该日。原告则否认收到解除通知，并指出根据合同，被告在2025年9月30日前无权单方解除合同。

• 逾期付款违约金：原告要求被告以每日854元为标准支付自2025年1月14日起至实际付清租金之日止的逾期付款违约金。

  被告则认为违约金标准过高，且因原告未开具发票导致延迟付款，不应承担违约责任。

法院审理：

• 法院认定合同合法有效，被告在2025年9月30日前不得解除合同，且未提供充分证据证明原告已收到解除合同通知，因此不支持被告关于合同已解除的主张。

• 法院认为，开具发票系出租方的附随义务，支付租金系承租方的主要合同义务，被告不能以未开具发票为由拒绝支付租金。

• 关于违约金标准，法院认为合同约定的每日千分之三的标准过高，酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍即4.65%计算。

判决结果：

• 被告支付原告2025年1月14日至2025年9月30日的租金202,221.5元。

• 被告支付原告逾期付款违约金，以202,221.5元为基数，按年利率4.65%的标准计算，自2025年1月15日起至实际付清之日止。

律师点评

本案件是一起典型的商铺租赁合同纠纷，涉及租金支付、合同解除及违约责任等多个方面。

从法律角度来看，该案件具有以下几点启示：

• 合同效力：双方签订的租赁合同及补充协议系真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。

  双方均应严格按照合同约定履行各自义务，任何一方不得擅自变更或解除合同。

• 租金支付与合同解除：在租赁期限内，承租方应按约定支付租金。

  如需提前解除合同，应严格按照合同约定的条件和程序进行。

  本案件中，承租方在合同约定的解除期限前擅自主张合同解除，且未提供充分证据证明出租方已收到解除通知，因此未得到法院支持。

• 违约责任：承租方未按约定支付租金，构成违约，应承担违约责任。

  虽然出租方未开具发票，但这并不构成承租方拒绝支付租金的合法理由。

  同时，违约金的计算标准应合理，避免过高或过低。

  本案件中，法院根据实际情况对违约金标准进行了合理调整。

建议或意见

• 加强合同管理：双方在签订租赁合同时，应明确约定租金标准、支付方式、合同解除条件及违约责任等关键条款，确保合同内容完整、明确、合法有效。

  同时，双方应妥善保管合同及相关证据，以备不时之需。

• 及时履行义务：出租方应及时向承租方开具租金发票，履行附随义务；承租方应按约定支付租金，履行主要合同义务。

  如遇特殊情况需提前解除合同，应严格按照合同约定的条件和程序进行，避免产生不必要的纠纷。

• 合理约定违约金：双方在约定违约金时，应充分考虑实际损失情况，确保违约金标准合理、可行。如发生纠纷，法院将根据实际情况对违约金标准进行合理调整。

  因此，双方在约定违约金时应保持理性、审慎的态度。

• 积极应对纠纷：如发生租赁合同纠纷，双方应积极通过协商、调解等方式解决争议。

  如协商无果，可依法向人民法院提起诉讼或申请仲裁。

  在诉讼过程中，双方应充分举证、质证，配合法院审理工作，以维护自身合法权益。