律师观点分析

房屋买卖纠纷之因弄错房号退回首期款

案件经过：

2016年3月20日，在东莞市某利房地产开发有限公司销售人员的接待和介绍下，廖某某、黄某某夫妻与东莞市某利房地产开发有限公司签订《凯逸豪庭认购书》，认购东莞市桥头镇侨光大道322号凯逸豪庭28栋2单元房屋一套。当日，廖某某、黄某某在凯逸豪庭售楼处刷卡支付购房定金人民币50000元，团购费10000元。2016年3月25日，廖某某按照约定带齐购房首期款到凯逸豪庭售楼处准备签订正式《商品房买卖合同》。合同前，在售楼处销售人员的要求下，廖某某向东莞市某利房地产开发有限公司刷卡支付购房首期款人民币150000元及律师费人民币1725元。之后，销售人员将《商品房买卖合同》给廖某某签订，廖某某签订前审阅《商品房买卖合同》，发现《商品房买卖合同》附件一房屋平面图存在问题，平面图所指的房屋与此前销售人员介绍售卖的房屋方位不一致，廖某某当即提出异议，要求要么换回此前介绍地房屋，要么解除认购书退还所有购房款。东莞市某利房地产开发有限公司销售人员则以两套房屋差别不大且另一套房屋已经出售为由，要求廖某某将错就错，继续购买，不给换房，也不退款。双方僵持不下。

2016年3月31日，廖某某、黄某某就该案委托本律师将东莞市某利房地产开发有限公司起诉到法院，要求东莞市某利房地产开发有限公司退还所有购房款，并承担赔偿责任。东莞市某利房地产开发有限公司收到法院的应诉通知后，积极与廖某某沟通协商，在开庭的前几天开车到廖某某所在地将廖某某接到售楼处协商，销售处所谓的销售经理（身份未能核实）口头承诺一个月内将所有购房款退回给廖某某，并以公司内部审批退款流程需要为由让廖某某将认购书原件、收据原件等所有案件材料交出，廖某某只保留复印件，接待的销售经理（身份未能核实）在复印件上签了一个收件证明，没有公司盖章。之后，廖某某通知本律师，其已经与东莞市某利房地产开发有限公司协商好，对方承诺一个月内退款，对方应该不会去开庭，问本律师是不是可以直接撤诉而不用去开庭。本律师询问廖某某协商是否签订书面协议，得知双方并没有签订书面退款协议，虽然撤诉很容易也轻松，但是为保险起见，建议廖某某还是如期带上证据原件和本律师一起到法院开庭，此时才经廖某某告知原件已经交出，手上只有一份所谓对方销售经理签字的复印件。本律师听后，心里直打鼓，但未免造成当事人担忧，我也没有和当事人说太多，只是交代手上有什么材料开庭时都带着。2016年6月2日上午，本律师和廖某某如期到法院报道开庭，在法庭，廖某某看到东莞市某利房地产开发有限公司的代理人也到庭很是震惊，也有些懊悔。当时法官是一位看起来娴静面善的美女法官，举证阶段，法官让作为原告方的我们提供证据原件，我硬着头皮将双方调解过程告知法官，并让廖某某将手上对方销售经理签字的复印件拿给法官看，法官看后，询问对方代理人，对方代理人就装傻，说不清楚不了解，法官要求马上电话询问确认，对方代理人只有打电话过去问，之后就僻重就轻说有这回事，但具体细节过程还是不清楚。这种情况下，法官问双方是否愿意调解。我们因为证据原件的缺失能调解当然最好不过，对方代理人狡猾得很，一副为难的样子，不过还是点了头。法官问方案，对方死不说，考虑到当时的客观情境，我的当事人廖某某很识时务地提出只要尽快退款，起诉主张上的其他赔偿要求全部放弃。之后，在法官的尽责公正主持下，终于达成了书面调解协议和有法律效率的民事调解书，对方一个月内退回定金部分，三个月内全部退还所有款项（对方代理人以撤回到房管局备案合同需要时间拖延），否则，可以申请强制执行。之后，一个月内对方将定金转账给廖某某，第二笔款项到期不付，廖某某申请强制执行，一个月内法院执行到位（因为当时对方尚有产权车位财产在售，执行起来比较顺畅）。

办案手记：

本案是我办起来比较跌宕起伏的一个案件。本案买方也即我的委托人廖某某，是一个比较有法律意识、很有礼貌、很明事理的年轻人，因此虽然案件办理过程中出现变故，但是双方还是合作很愉快。

本案初期，廖某某在委托前咨询我时，我了解到他交了定金及首付款，有收据，发现房屋方位有问题，即提出异议并交涉，且整个异议及交涉过程都有保留证据，也没有违背心意签订《房屋买卖合同》，这种情况，我心里评估这个案件基本百分之九十九（还有百分之一留给一切事情都可能出现的意外）可以要回款项和利息，百分之六十可以得到赔偿。当然基于职业操守和规范，这些都没有跟当事人明说，只是说这个案件有得打，很愿意接手这个案件。当事人也很爽快，可能也比较急，第二天就来律师事务所办理委托。之后我们一个星期内就到法院立案，但因为当时法院案件比较多，结果排到近两个月的6月2日开庭。在这期间，被告多次与廖某某联系表示愿意和解。廖某某询问我，我的建议是除非对方一次性把钱全部退回，我们可以撤诉，要不然既然案件已经起诉到法院，协商尽量到法院协商，由法院出具调解书，这样更有保障。可能因为委托人当时急着拿回钱，再加上被告收到应诉通知后变得殷勤、积极、主动，在开庭前不到一个星期的时间内，被告方将委托人接到售楼部和解了，交出去所有的原件，以致后面形势急转而下。幸好，委托人没有直接撤诉，还是听取我的意见如期到法院开庭，在开庭时碰到的法官又比较尽责、公正，最终在证据原件缺失的情况下力挽狂澜在法庭上达成了和解，获得了具有同等于判决书效力的法院调解书。最后，对方滞于履行的情况下，委托人通过申请强制执行，很快拿回了所有款项。

通过这个案件，我的建议是：一、法律上证据为王。证据非常重要，日常生活、工作等交易中，涉及权利义务方面的，一定要注意保留证据原件。二、法院调解书具有与生效判决书同等法律效力。私下书面调解协议在法律上相当于一份书面合同，并不具有强制执行效力，一方不履行协议，还是要起诉到法院解决，这时候该协议可以作为证据使用。而私下口头调解承诺或者内容，因为很难鉴别和固定，大多数情况下，证据的作用都达不到。三、和解也要考虑天时、地利、人和因素。没起诉前双方私下沟通和解时，尽量选择在对自己有利的时间、地点和参与人，起诉后要和解，就尽量选择在法院有法院工作人员及律师的参与下进行。四、欲速则不达。碰到法律纠纷，焦急上火希望尽快解决很正常，但是要想取得最好的结果，还是要尽量保持冷静，听取专业意见，选择最佳处理方案。就像医生一样，不管面对的是多小多简单的病，不管他自己是多么有信心，稍有职业操守的医生也不会拍着胸脯对病人或家属打保票。有职业操守的律师关于案件结果对当事人的回复也是这样，当事人完全没必要因此就灰心失望，甚至病急乱投医，陷入难以收拾的局面。