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国有土地房屋征收与补偿中抵押权的保护

发布者:张立陶律师|时间:2017年08月29日|分类:抵押担保 |1705人看过

国有土地房屋征收与补偿

微知识--抵押权的保护

撰稿人:张立陶  江西柴桑律师事务所律师

在国有土地房屋依法征收过程中,有部分房屋设置了抵押权,那抵押权人如何实现抵押权呢?作为征收人能够起到什么作用呢?笔者结合实践经验,浅谈几点看法。

一、抵押权的法律规定

1、抵押权具有优先受偿权。《物权法》第一百七十条规定,担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,依法享有就担保财产优先受偿的权利,但法律另有规定的除外。第一百九十五条规定,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。上述规定得出,抵押权人具有优先受偿权,即优于一般债权人受偿的权利。

2、征收对抵押权的影响。原则上来说,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该规定是保障抵押权的重要举措,使依法办理抵押权登记后,在客观上抵押人无法解除抵押或转移抵押物等情形来损害抵押权人利益。但征收决定却并非受抵押人的意志转移,属于法定物权变动情形。物权法》第二十八条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第一百七十四条担保期间,担保财产毁损、灭失或者被征收等,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的,也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

从以上规定得知,征收决定将导致物权的变动,即导致抵押权的消灭,抵押权消灭后,抵押权人有权就获得的征收补偿金等优先受偿。那么,抵押权人具有优先从补偿金中受偿并无争议,但在实务操作过程中,如何操作却没有明确的法律规定,将可能存在被拆迁人(抵押人)将补偿金从征收人处领取后恶意转移,导致抵押权人的抵押权消灭后又不能获得补偿,合法权益受到损失。

二、抵押权人实现权利的几种方法探析

(一)债权到期的处理

若作出征收决定时,债权到期,面对以下选择安置方式,具有不同法律后果:

1、选择货币安置的处理。由抵押人授权征收人从补偿款中将担保的债务直接向抵押权人支付,实现无缝对接,确保了抵押权人的优先受偿不存在风险。不仅不违反法律的规定,属于合法行为,而且无须抵押权人在抵押物消灭后另行行使请求权带来的时间成本、诉讼成本及补偿款消耗风险。

2、选择产权调换的处理。按照法律规定,若债权到期,抵押权人有权就抵押物优先受偿。若抵押人(被征收人)选择产权调换,但又无力清偿债务的,债权人如何实现抵押权呢?根据《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十三条规定,征收设有抵押权的房屋,抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的,房屋征收部门应当对被征收人实行货币补偿,并将补偿款向公证机构办理提存公证。从以上规定可知,选择产权调换的,抵押人要么经抵押权人同意重新设定担保,要么清偿债务。否则,其无权选择产权调换方式进行安置。

(二)债权未到期的处理

若下征收决定时,债权未到期,面对以下选择安置方式,具有不同法律后果:

1、选择货币安置的处理。

1)将补偿款交公证机构提存。由抵押人(被征收人)与抵押权人、征收人达成提成协议,当补偿款发放时,将所欠债务交由第三方进行提存,确保债务到期后,抵押权人的合法权益得到保障。《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十三条征收设有抵押权的房屋,抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的,房屋征收部门应当对被征收人实行货币补偿,并将补偿款向公证机构办理提存公证。

2)提前清偿债务。由抵押权人与抵押人达成提前清偿债务协议。当补偿款发放时,立即清偿债务。操作上仍由抵押人授权征收人直接支付。

3)重新设定担保。由抵押权人与抵押人重新达成协议,由抵押人重新提供担保,即当因征收决定而使抵押权消灭后,抵押权人的合法权益不受任何影响。

2、选择产权调换的处理。法律并未明确规定当债务未到期时,征收过程中的抵押权如何实现的问题?但依据抵押权人应享有的优先受偿权之规定,对抵押物进行处分必须经抵押权人同意,或不得损害抵押权的行使。因此,对于债务未到期的征收过程的处理,如果双方能够协商以上述三种方式解决,属于各方意思表示,不违反法律的强制性规定,依法有效。但若抵押人(被征收人)不同意以上处理方式,笔者认为,仍应适用《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十三条规定,抵押人无权选择产权调换方式进行安置。

三、征收人如何避免法律风险

因抵押权人在征收决定过程中,并非征收决定的一方,无权签订协议,因此,导致征收人在遇到类似情况时无法律依据。仅《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》 第三十三条规定,征收设有抵押权的房屋,抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的,房屋征收部门应当对被征收人实行货币补偿,并将补偿款向公证机构办理提存公证。据此规定,征收部门有权对被征收人的补偿方式进行限定,以此方式维护抵押权人的合法权益。笔者认为,在操作层面可以把握以下几点,确保行政行为合法、合理,防止引发纠纷:

1、严格审查、核实抵押信息,确保抵押权真实合法。从现有判例来看,就存在征收部门对相关材料审核不严,未将具有抵押权的房屋进行详细登记,导致抵押权人利益受损而承担责任的情况。因此,作为征收部门,应到相应登记机关核实被征收房屋登记信息,确保信息真实、合法。

 2、主动协调,确保各环节无缝对接。尽管法律并未赋予征收人在征收过程中针对有抵押权人应该负有的义务,但本着执法为民,合法合理的原则。征收部门在征收过程中,可主动协调抵押权人与抵押人(被征收人)解决债权债务关系,主动示明法律关系,协助抵押权人实现债权。


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