律师观点分析

上海XX公司与深圳市XX公司、A等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 上海市第二中级人民法院 民事判决书 （2016）XX02民终2444号 上诉人（原审被告）上海XX公司，住所地上海市金山区， 法定代表人A，总经理， 委托代理人A，上海XX律师事务所律师， 被上诉人（原审原告）A，男，1949年4月4日出生，汉族，住上海市杨浦区， 委托代理人A， 被上诉人（原审被告）深圳市XX公司，住所地深圳市， 法定代表人A，经理， 被上诉人（原审被告）A，男，1988年1月10日出生，汉族，住上海市杨浦区， 委托代理人A，上海市XX律师事务所律师， 上诉人上海XX公司（以下简称“炜钦公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）A（民）初字第1519号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结， 原审法院经审理查明，A与B系父子关系，A与案外人B系夫妻关系，上海市杨浦区长海XXXXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）原系A名下产权房，由A、B及陈X居住使用至今， 2015年1月14日，A在山东省邹平县办理了一份《委托书》公证手续，《委托书》上载明：委托人为A，受托人为A，委托人A现因在山东打理生意不便亲自打理坐落在上海市杨浦区长海XXXXX号XXX室房屋出售等有关事宜，上述房屋的上海市房地产权证号：A房地杨字（2014）第023536号，委托书上详细约定了委托A代为办理房屋买卖相关手续的具体事项，委托人签名处有“A”签名并按有指印，山东省邹平县公证处出具的（2015）邹平证民字第23号《公证书》载明：申请人为A，公证事项：签名、指印，兹证明A于2015年1月14日来我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、按指印，公证材料附件中有A和B的身份证复印件，注明A婚姻状况为“离异”的户口簿复印件，盖有“上海市杨浦区民政局婚姻登记档案材料证明章”的A和B《自愿离婚协议书》，盖有“上海市杨浦区民政局婚姻登记专用章”的A《无婚姻登记记录证明》，系争房屋房地产登记簿，“A”与“陈X”在山东省邹平县公证处签字、按指印的现场照片， 2015年1月16日，卖售人（甲方）为A与买受人（乙方）为深圳市XX公司（以下简称“迪来克伸公司”）签订《上海房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），合同约定甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落地址为长海XXXXX号XXX室，房屋建筑面积为57.34平方米，房屋转让价款共计人民币（以下币种均为人民币）1，300，000元，合同约定甲乙双方在2015年3月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，合同补充条款（一）中明确100%转让，附件三中付款协议明确“房款已结清”，合同中未约定交房日期，未约定违约条款，未约定房屋装修及设备费用，未约定物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付，未约定系争房屋内包括租赁、抵押、相邻等其他关系和户口迁移的相关内容，A在甲方代理人处签名，乙方迪来克伸公司签章处加盖有迪来克伸公司公章和夏克其私章， 2015年2月3日，卖售人（甲方）迪来克伸公司与买受人（乙方）炜钦公司签订一份《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），合同约定甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产坐落于长海XXXXX号XXX室，房地产转让价款共计1，310，000元，甲乙双方共同确认，于2015年4月30日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，附件三付款协议明确“房款一次性付清”，合同中未约定房屋验收交接日期，未约定违约条款，未约定随房屋转让的设备和装饰情况及处理事项，未约定物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付，未约定系争房屋内包括租赁、抵押、相邻等其他关系和户口迁移的相关内容，甲方签章处加盖有迪来克伸公司公章，代理人处有“A”签名，乙方处加盖有炜钦公司公章，本人签章处有“韩胜利”的签名，2015年2月27日，炜钦公司取得系争房屋房地产权证， 2015年3月25日，AX向上海市公安局杨浦分局五角场镇派出所报案，称其于当日下午2时许回到居住的系争房屋，发现房门被人卸下，房内有人自称是该房屋的产权人， 2015年3月26日，被询问人A在上海市公安局杨浦分局五角场镇派出所的询问笔录中明确：我受炜钦公司的委托来处理一套房子之事，2015年3月20日下午2时许，炜钦公司的一个管财务的人电话通知我去该公司，将一份系争房屋的产权复印件和一份委托书交给我，让我去收回这套房子，他们讲这套房子是他们公司的产权房，之后我就来处理这套房子之事， 2015年3月29日及2015年4月1日，A因系争房屋受他人骚扰连续两次报警， 2015年4月，A诉至原审法院称，A、迪来克伸公司、炜钦公司之间恶意串通，虚假买卖，损害了A合法权益，两份房屋买卖合同均应无效，请求判令：1、依法确认A与迪来克伸公司2015年1月16日签订的系争房屋买卖合同无效，产权恢复至陈必X名下；2、依法确认迪来克伸公司与炜钦公司2015年2月3日签订的系争房屋买卖合同无效，产权恢复至陈必X名下；3、办理上述房产过户手续所产生的契税、交易手续费均由陈X、迪来克伸公司、炜钦公司承担， 原审审理中，A及其委托代理人前往山东省邹平县公证处调取（2015）邹平证民字第23号公证书及附件材料，并当庭确认，公证材料所附现场照片中签字、按指印的人非A本人，委托书上的签名及按指印行为均非A本人所为，A与B夫妻婚姻关系正常，未办理过离婚手续，A系XXX残疾人，残疾XXX，A表示2015年3月25日前从未有人上门看房及商谈购房事宜，A也无售房意愿，A未婚、无业，有赌博恶习，A从2015年3月开始不居住系争房屋， 2015年6月11日，上海市XX出具证明，证明A现居住在系争房屋，自2014年1月至今没有离开过上海，2015年9月6日，上海市杨浦区民政局出具的情况说明中载明：经查询本市婚姻登记系统，未查到2002年1月1日至2015年9月5日期间，A与忙某某的离婚登记记录，另经查询发现，我区婚姻登记机关也未出具过A的《无婚姻登记记录证明》， 原审审理中，迪来克伸公司提供一张案外人“A”的身份证复印件及《委托书》一份，《委托书》中注明：委托方为迪来克伸公司，受托人为“A”，委托事由为：委托“A”办理本公司名下系争房屋过户交易，纳税，租赁及代收钱款等事宜，委托期限由今日2015年1月17日开始至本事由完全完成为止，委托方签字盖章处加盖有迪来克伸公司公章和夏克其私章，受托人签字盖章处有“A”签名，日期为2015年1月17日，迪来克伸公司提供一份（2015）沪徐证字第7939号公证书，公证书附有“A”的《证言》，《证言》主要内容为“A”办理系争房屋买卖相关事宜的经过，迪来克伸公司提供一份（2015）金民二（商）初字第608号民事调解书，民事调解书确定的案由为迪来克伸公司诉XX钦公司买卖合同纠纷一案，调解协议第一项明确：炜钦公司确认尚欠迪来克伸公司货款100，000元，此款应于2015年4月18日前一次性付清， 迪来克伸公司当庭表示“A”系房产中介人员，与迪来克伸公司法定代表人相识，A与“B”在网上认识并谈及出售系争房屋事宜，迪来克伸公司即全权委托“A”办理系争房屋的交易，通过“A”支付给B系争房屋购房款1，XX，000元，并向法院提供五张银行转账业务凭证，分别为：1、2015年1月18日，开户银行为中国工商银行，支取户名为“A”，转入户名为“A”的金额为50，000元的转账凭证；2、2015年1月19日，付款人为“A”，收款人为“A”，交易金额为XX，000元，交易银行为上海银行的转账凭证一张；3、2015年1月20日，支取户名为“A”，存入户名为“A”，交易金额为XX，000元，交易银行为中国银行的转账凭证一张；4、2015年1月20日，付款人为“A”，收款人为“A”，交易金额为XX，000元，交易银行为上海浦东发展银行的转账凭证一张；5、2015年1月20日，付款人为“A”，收款人为“A”，交易金额为XX，000元，交易银行为上海银行的转账凭证一张，确认收到炜钦公司系争房屋购房款1，410，000元， 原审审理中，炜钦公司向法院提交一份《房屋补充协议书》，协议书中载明：甲方（出售方）为迪来克伸公司，乙方（买售方）为炜钦公司，乙方就买受甲方所有的坐落于上海市杨浦区长海XXXXX号XXX室房屋（房地产权证编号为：XX房地杨字2015第001923号，房屋建筑面积为：57.34平方米）事宜，与甲方达成如下协议：该房屋买卖合同约定成交价为1，310，000元整，于2015年2月28日前付清，除该买卖合XX价款外，乙方还须支付甲方房屋转让装修补偿款100，000元整，该款项乙方须于买卖合同成交价款之外另外支付给甲方，该房屋转让装修补偿款的付款方式为：甲、乙双方房屋交接后3日内，乙方一次性支付甲方该笔房屋转让装修补偿款100，000元整，甲乙双方约定2015年3月15日前交房，交房前剩余水，电，煤气及物业管理费均由乙方承担，该房屋转让装修补偿款独立于甲、乙双方签订的买卖合同及买卖合同成交价款之外，但又为甲、乙双方签订的关于买卖该房屋不可分割的一部分且须共同成立或共同解除，且本协议只有在买卖合同解除的情况下才能依本协议约定解除，在该房屋交易中，若甲方违约造成房屋不能交易的，甲方应退还该转让补偿款，同时甲方除承担买卖合同约定的违约责任外还需支付该转让补偿款总额每逾期一日0.05%的违约金给乙方，若乙方违约造成房屋不能交易的，乙方除需承担买卖合同约定的违约责任外还需支付该转让补偿款总额每逾期一日0.05%的违约金给甲方，甲方签字处有“A代”的签字及B伸公司公章，乙方签字处有炜钦公司公章及韩胜利私章，日期为2015年2月3日，炜钦公司当庭表示该《房屋补充协议书》未提交房地产交易中心备案，已支付给迪来克伸公司全额房款1，410，000元， 炜钦公司庭审中确认公司法定代表人A通过“B”办理的购买系争房屋手续，并提供《购房定金收条》1张、《购房款收条》2张及装修补偿款《收条》1张，《购房定金收条》载明：今收到炜钦公司支付的系争房屋购房定金，合计20，000元，日期为2015年2月3日，收款人处有“A”的签字及迪来克伸公司公章，附有付款人为A、收款人为B，交易金额为XX，000元，日期为2015年2月3日的上海银行转账凭证一张，第1张《购房款收条》载明：今收到上海XX公司支付的系争房屋购房款，合计1，020，000元，日期为2015年2月5日，收款人处有“A”的签字及迪来克伸公司公章，附有银行转账凭证三张，分别为：1、付款人为A、收款人为B，交易金额为XX，000元，日期为2015年2月5日的上海浦东发展银行转账凭证一张；2、付款人为A、收款人为B，交易金额为XX，000元，日期为2015年2月5日的中国农业银行转账凭证一张；3、付款人为A、收款人为B，交易金额为XX，000元，日期为2015年2月5日的中国XX工商银行转账凭证一张，第2张《购房款收条》载明：今收到炜钦公司支付的系争房屋购房款，合计270，000元，日期为2015年2月6日，收款人处有“A”的签字及迪来克伸公司公章，附有付款人为A、收款人为B，交易金额为XX，000元，2015年2月6日的中国工商银行转账凭证一张，装修补偿款《收条》载明：今收到炜钦公司支付的系争房屋装修补偿款合计人民币100，000元整，收款人处签有“A代”，加盖有迪来克伸公司公章，日期为2015年4月17日，炜钦公司确认法定代表人A发现收房有障碍，故派了朋友A前去收房， 经法院核实，2015年1月18日，户名“A”通过中国工商银行转账方式将50，000元转至户名陈X账户；2015年1月19日和1月20日，付款人“A”通过上海银行转账方式分别将200，000元和250，000元转至收款人陈X账户；2015年1月20日，支取户名“A”通过中国银行转账方式将400，000元转至A账户；2015年1月20日，付款人户名“A”通过上海浦东发展银行转账方式将400，000元转至收款人A账户；A在收款当日均将钱款全部取现， 2015年2月3日，付款人“A”通过上海银行转账方式将20，000元转至收款人“A”账户；2015年2月5日，户名“A”通过中国农业银行转账方式将350，000元转至户名“A”账户；2015年2月5日，付款人户名“A”通过上海浦东发展银行转账方式将300，000元转至收款人“A”账户；2015年2月5日和2月6日，户名“A”通过中国工商银行转账方式分别将370，000元和270，000元转至户名“A”账户；“A”在收款当日均将钱款全部取现， 原审法院经审理后认为，系争房屋原系A所有，A持伪造的户口簿、《自愿离婚协议书》、《无婚姻登记记录证明》等材料，办理虚假委托手续，并对虚假委托进行公证，显属无效委托，A不具备出售系争房屋的代理权，两份系争房屋的房地产买卖合同对房屋交付、风险责任、违约责任、房屋装修及设备费用、户口迁移等诸多重要事项均未作约定，迪来克伸公司、炜钦公司辩称已支付的系争房屋房价款，均系通过案外人“A”与B及炜钦公司法定代表人C个人银行账户间进行的多次不同银行间转账进行，迪来克伸公司未提供确切证据证实A本人已收取到系争房屋售房款，迪来克伸公司、炜钦公司也无证据证明其进行了实地看房，上述情节均与房地产买卖之正常情形不符，法院难以确认迪来克伸公司与A、炜钦公司与迪来克伸公司就系争房屋的买卖交易之善意，故迪来克伸公司、炜钦公司均不属于善意取得系争房屋，A要求确认两份系争房屋的房地产买卖合同无效的诉讼请求依法应予支持， 根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，根据法院核实的“A”与B及“C”与“A”间的银行转账情况可知，“A”通过多家银行多次转入B账户钱款共计1，300，000元，“A”通过多家银行多次转入“B”账户钱款共计1，310，000元，迪来克伸公司当庭确认通过“A”支付给陈X房款1，300，000元，并收取了炜钦公司的购房款1，410，000元，故A、迪来克伸公司均应将收取的钱款予以返还， A要求确认合同无效，将系争房屋产权恢复登记至原产权人名下，于法不悖，法院予以支持，A经法院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭，且在答辩期内未提出答辩意见，由此产生的法律后果，由A自行承担，法院视为其放弃对A主张的事实、证据及诉请的抗辩，故予以缺席判决， 原审法院据此作出判决：一、A与深圳市迪来克伸贸易有限公司就上海市杨浦区长海XXXXX号XXX室房屋于2015年1月16日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、A应于判决生效之日起十日内返还深圳市迪来克伸贸易有限公司房款1，300，000元；三、深圳市XX公司与上海XX公司就上海市杨浦区长海XXXXX号XXX室房屋于2015年2月3日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；四、深圳市XX公司应于判决生效之日起十日内返还上海XX公司房款1，410，000元；五、陈X、深圳市XX公司、上海XX公司应于判决生效之日起十日内将上海市杨浦区长海XXXXX号XXX室房屋产权恢复登记至A名下，产权恢复登记所产生的各项手续费用由A、深圳市XX公司、上海XX公司负担， 原审判决后，上诉人炜钦公司不服，向本院提起上诉称：迪来克伸公司将系争房屋转让时具有处分权，故炜欣公司基于迪来克伸公司有权处分而取得系争房屋的产权，应受法律保护，陈X与迪来克伸公司的买卖合同无效所引起的法律后果并不必然导致迪来克伸公司与炜欣公司的买卖合同无效，如认为迪来克伸公司与炜欣公司的买卖合同无效，应适用合同法第五十二条有关合同无效的法律规定，炜欣公司实地看房并支付了合理对价，在交易过程中无任何瑕疵，据此，炜欣公司请求本院撤销原判第二、三、四、五项，改判A返还B购房款130万元， 被上诉人A答辩称：陈X通过虚假委托手续将系争房屋转让给迪来克伸公司，迪来克伸公司非善意购房人，无权取得系争房屋产权，故迪来克伸公司无权再将房屋转让给炜欣公司，原审法院判决结果正确，请求本院驳回上诉，维持原判， 被上诉人迪来克伸公司未到庭答辩， 被上诉人A答辩称：其受B之托，将系争房屋出售给迪来克伸公司，该合同合法有效，不因公证委托过程之瑕疵，而否定委托关系存在，A已将购房款转交B，故A无需向迪来克伸公司返还购房款，至于上诉人炜欣公司与迪来克伸公司之间的房屋买卖关系，与其无涉，故不发表具体意见，请法院依法判决， 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认， 二审审理中，炜欣公司为证明其曾去现场看房，提供了公司法定代表人A绘制的房屋平面图及中介人员B经公证的证人证言，A表示，该图与现场不符，北屋是出租他人使用，床头柜位置也不对，故对上述材料不予认可， 二审审理中，炜欣公司经法庭询问，陈述如下：一、迪来克伸公司曾向其交付系争房屋钥匙，但直到2015年3月25日，才知晓该钥匙无法打开房门；二、系争房屋未办理过交接手续；三、其不清楚系争房屋有几个户口， 本院认为，炜欣公司上诉认为迪来克伸公司出售系争房屋为有权处分，故其应取得系争房屋所有权，该观点是否可获支持，本院作如下阐述，迪来克伸公司与A就系争房屋签订的买卖合同及房屋转让行为经原审法院认定为无效，炜欣公司对此亦无异议，本院经审查认为，原审法院定性准确，本院予以认同，基于此，迪来克伸公司再次转让系争房屋之时，公示登记虽显示其为产权人，但与实际权属并不一致，其转让行为显然非法律性质上的有权处分，综合原审法院对诸多细节查证，以及二审审理中炜欣公司的相关陈述，本院经审查认为，其与迪来克伸公司之间买卖合同及转让行为应属恶意串通，损害第三人即A之利益，根据合同法第五十二条规定，合同应属无效，炜欣公司坚持认为迪来克伸公司为有权处分，该交易行为合法有效，不需要借助善意取得就可取得房屋所有权之观点，于法不符，本院不予支持，综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费人民币13，800元，由上诉人上海XX公司负担， 本判决为终审判决， 法官助理A 审判长B 审判员徐江 代理审判员C 二〇一六年四月十二日 书记员何倩 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……