购房人向银行办理按揭贷款购房时，银行一般都会要求开发商承担阶段性连带责任保证，并约定开发商对于正式抵押登记手续办理完毕之后到期的债务免除保证责任。如果购房人一直不办理不动产权证，银行和购房人长期未办理正式抵押登记，开发商是否需要一直承担连带责任保证？下面我们通过一个案例了解司法实践中遇到这种情况法院可能会如何处理。

2016年3月，银行与王女士、开发商签订了《个人购房借款／担保合同》（以下简称《借款合同》），约定银行向王女士贷款80万元用于购买开发商建设的某小区案涉房屋，王女士以购买的案涉房屋提供抵押担保，同时由开发商承担阶段性连带责任保证，开发商对于正式抵押登记手续办理完毕且银行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的债务免除保证责任。2016年4月，银行与王女士就案涉房屋办理了期房抵押证明，案涉房屋于2018年1月办理初始登记。王女士自2018年3月开始逾期，截至2021年6月，其连续违约月数已达6月，累计违约多次。银行起诉请求依法判决王女士立即偿还所欠本息、实现债权的费用、判决银行对案涉房屋拍卖、变卖所得的价款优先受偿、开发商对王女士的债务承担连带清偿责任。

关于案涉房屋优先受偿权，法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。本案中，案涉房屋于2018年3月完成初始登记。在案涉房屋具备办理产权登记条件后，王女士未办理案涉房屋的产权证，致抵押登记未能及时办理，并非预告登记权利人的原因，此情形不构成预告抵押登记失效，案涉房屋抵押权自预告登记之日起设立。

关于开发商应否为案涉债务向银行承担连带清偿责任的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”和第三条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外”的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》。本案中，案涉借款合同约定，开发商为王女士的案涉借款承担阶段性连带责任担保，王女士以案涉房屋提供抵押担保。房地产开发商阶段性保证制度设立的初衷是为了解决贷款风险敞口期的问题，降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设，从而加快房地产交易的进程，故阶段性连带保证条款为附解除条件的条款。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”的规定，本案中，案涉房屋已取得期房抵押证明，并办理了初始登记，法院判决王女士向银行偿还所欠的贷款本金及利息，银行对案涉房屋享有优先受偿权，故银行的贷款风险可以通过对房产的优先受偿及其他途径获得救济，在此情况下开发商的阶段担保责任可以免除。

本案最终判决开发商无需就王女士的债务承担连带清偿责任。