引言：同村村民之间买卖农村房屋和土地使用权的合同有效，交易完成后发生动迁，动迁利益应当全部归属于买受方。即便买卖合同上写的只是房屋，但是根据地随房走的法理并推定当事人的真实意思，买卖的标的物应当包括土地使用权。因此，出售方一般也不得以未出售土地使用权为由获得部分动迁利益。
一、同村村民之间买卖农村房屋和土地使用权的合同有效
1、违反法律行政法规的效力性强制性规定的合同无效
《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《合同法解释一》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《合同法解释二》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”】《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》：“……16.人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的"市场准入"资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。……”
2、法律并未禁止农村房屋和土地使用权在同村村民之间进行流转
（1） 《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……” 该规定属于管理性规定，而非效力性规定，违反该规定并不必然导致合同无效。（2016）沪02民终9894号判决即认为违反该规定并不导致合同无效。
（2） 国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“……农民的住宅不得向城市居民出售……” 国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第四条规定：“加强法制宣传教育，严格执法……（十三）严格日常监管制度。……严禁城镇居民在农村购置宅基地……”国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第二条规定：“加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理……改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。……”上述三个规定只禁止农民住宅出售给城市居民，且上述三个规定也是属于管理性规定，非效力性规定，而且前两者不属于行政法规。因此上述三个规定也不会导致同村村民之间的房屋和土地使用权的买卖无效。
（3） 上海高院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》第一条规定：“对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。”上海高院的这个意见，明确了对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。根据该规定，同村村民之间的房屋买卖当然有效。
合同有效，在完成房屋交付和相关手续之后，买受方就享有了房屋的所有权。房屋的拆迁利益应当全部归属买受方。
二、出售方一般也不得以未出售土地使用权为由获得部分动迁利益
出售方和买受方所签订的买卖合同有时只约定了房屋的买卖，而没有明确交易的对象含土地使用权。但是，根据房随地走、地随房走、房地一体的基本法理，并结合日常交易的习惯和一般人对于房屋买卖的理解，即便出售方和买受方所签订的买卖合同有时只约定了房屋的买卖，而没有明确交易的对象含土地使用权，只要买卖双方没有在合同中明确约定买卖的标的只有房屋，不含土地使用权，一般应当推定买卖双方所买卖的标的包含房屋和土地使用权。
房屋买卖的标的含土地使用权，买受方获得了土地使用权。土地使用权所转化的拆迁利益应当全部属于买受方。
综上，出售农村房屋给同村村民后房屋被动迁，动迁利益全部属于买受方，出售方不能获得任何动迁利益。
附陈某珍、陈某林等与潘某云农村土地承包合同纠纷
案情简介：本案争议的农村宅基地房屋坐落于原上海市松江县昆冈乡荡湾村9队。该房屋的立基日期为1990年3月9日，1991年10月，原松江县土地管理局核发该房屋的宅基地使用证，确定土地使用者为陈某云，证号为116094，现有人口为案外人陈某云、潘某某及原告陈某珍、陈某林、邹某某、陈某洁；宅基地核定使用面积257平方米。其中潘某某系陈某云之母，原告陈某珍系陈某云之配偶，原告陈某林系陈某云之子，原告邹慧华系原告陈某林之妻，原告陈某洁系陈某云之孙女；潘某某于2003年10月21日去世，陈某云于2013年1月2日去世。被告潘某云名下另有一处坐落于原上海市松江县昆冈乡荡湾村9队的宅基地房屋，宅基地使用证上登记的使用者为“潘某云”，证号116104，现有人口为潘某云及妻子、女儿，宅基地核定使用面积163平方米。2016年1月11日，上海市松江区小昆山镇荡湾村村民委员会出具《证明》一份，载明上述宅地基使用证上登记的“潘某云”与本案被告潘某云系同一人。1995年2月7日，原告陈某林作为卖方(甲方)与被告潘某云作为买方(乙方)签订《房屋转让协议》一份，约定：为了调剂房屋的余缺，甲方同意将产权属于自己的房屋卖给乙方，出卖房屋坐落在本县小昆山镇荡湾村9队，建筑面积为160平方米，计一栋三间；房屋四至：东邻潘某林，南邻陈某庆，西邻陈某云，北邻田；房屋价款为16,000元，房屋附属物价格为500元，共计16,500元；甲方的房屋所有权自本协议公证生效之日起归乙方所有；在本协议生效之日起90天内，甲方须将房屋内之物全部搬出，将房屋交给乙方；本协议经双方盖章后，由松江县公证后生效。该协议对房款支付方式和地点、违约责任等事项亦作了相应约定。该协议落款处盖有“松江县小昆山镇法律服务所”印章。协议签订后，被告向原告支付房屋价款16,500元，原告将房屋交付被告，被告于1995年3月入住房屋至该房屋被动迁。2014年4月23日，被告潘某云作为乙方(被拆迁人)与案外人上海市松江区小昆山镇人民政府动迁办公室作为甲方(拆迁人)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，被拆迁宅基地使用证号为116104，房屋坐落于荡湾村XXX-XXX号，房屋结构为砖混，建筑面积297.22平方米，其中副业用房12.88平方米。协议约定本次搬迁甲方共补偿乙方896,338元，包括房屋估价209,720元，基价及价格补贴补偿204,725元[(400%2B320)元/平方米×284.34平方米]，安置补差341,208元(1,200元/平方米×284.34平方米)，棚舍和其它附属物补偿款104,762元，搬家补助费5,687元，过渡费6,824元(过渡费按建筑面积每平方米每月8元，自乙方搬迁之日次月起计算，享受到交房后截止，半年结算一次)，奖励费3,412元(12元/平方米×284.34平方米)，按时签协奖20,000元。协议另对其他事宜进行了约定。本协议已经履行完毕。庭审中，原、被告及第三人均确认上述被拆迁的297.22平方米房屋中包含了原、被告的《房屋转让协议》中约定转让的160平方米房屋(拆迁时经相关部门丈量确定的面积为205.91平方米)、被告家原有的宅基地房屋(主屋57.96平方米、小屋20.47平方米)及副业用房12.88平方米。2014年4月24日，原告陈某林作为乙方(被拆迁人)与案外人上海市松江区小昆山镇人民政府动迁办公室作为甲方(拆迁人)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，被拆迁宅基地使用证号为116094，房屋坐落于荡湾村XXX号，房屋结构砖混，建筑面积70.06平方米。协议约定本次搬迁甲方共补偿乙方243,311元，包括房屋估价38,604元，基价及价格补贴补偿50,443[(400%2B320)元/平方米×70.06平方米]，安置补差84,072元(1,200元/平方米×70.06平方米)，棚舍和其它附属物补偿款46,150元，搬家补助费1,401元，过渡费1,800元(过渡费按建筑面积每平方米每月8元，自乙方搬迁之日次月起计算，享受到交房后截止，半年结算一次)，奖励费841元(12元/平方米×70.06平方米)，按时签协奖20,000元。协议另对其他事宜进行了约定。本协议已经履行完毕。
裁判原文节选【案号：上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初6983号】民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，原告陈某林与被告潘某云签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，四原告及被告对此均无异议，该协议亦不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。协议签订后，双方已经按照协议约定履行了各自的义务，被告支付了房屋价款，原告方则将房屋交付被告，被告于1995年3月起入住房屋至2014年房屋动迁止。现系争宅基地及地上物已经动迁，宅基地和地上物的权利转化为货币补偿和安置房购买指标。首先，基于房屋转让协议有效，被告即享有了系争宅基地上房屋、构筑物等地上物的所有权，遇动迁时享有地上物的拆迁权益。其次，被告与四原告系同村村民，属系争宅基地房屋所在地的同一集体经济组织成员，房屋等地上物转让直接导致系争宅基地实际使用人的变更，故被告同时也获得了系争宅基地的合法使用权，遇拆迁时可以完全享有宅基地使用权的补偿。再次，原告主张被告同意给原告相应补偿，但无证据证明，且被告当庭予以否认。综上，对于四原告要求被告支付已转让的宅基地补偿、各项地方性政策补贴等合计150,000元及相应利息、以及要求将农村拆迁安置房屋面积中的80平方米归其所有的诉请，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告陈某珍、陈某林、邹某某、陈某洁的全部诉讼请求。案件受理费3,300元，减半收取1,650元，由原告陈某珍、陈某林、邹某某、陈某洁负担(已付)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。