律师观点分析

江苏省镇江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏11民终2912号 上诉人（原审原告）：A，女，1981年8月21日生，汉族，住丹阳市， 委托诉讼代理人：A，江苏XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，江苏XX律师事务所律师， 上诉人（原审原告）：A，男，1980年9月24日生，汉族，住丹阳市， 委托诉讼代理人：A，江苏XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，江苏XX律师事务所律师， 被上诉人（原审被告）：丹阳市XX公司，住所地丹阳市缇香花园19幢19-25室， 法定代表人：A，该公司董事长， 委托诉讼代理人：A，江苏XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，江苏XX律师事务所律师， 上诉人A、B因与被上诉人丹阳市XX公司（以下简称德欣公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2017）苏1181民初2630号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月29日受理后依法组成合议庭，公开进行审理，本案现已审理终结，A、B上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，一二审诉讼费由被上诉人负担，事实和理由：订立案涉补充协议书时，上诉人不明知案涉房屋没有通过消防验收，没有取得竣工验收备案表；当时被上诉人承诺房屋符合合同约定的交付条件，上诉人受此误导，签署了补充协议，造成了重大损失；补充协议约定，上诉人不再对案涉房屋验收标准、消防验收事项等存在的瑕疵或违约主张权利，是以房屋符合合同约定的交付标准为条件；上诉人有权以重大误解为由，主张撤销案涉补充协议， 德欣公司二审辩称，补充协议书与以房屋现状为准交付房屋的双方意思不相悖，上诉人对相关合同权利已作处分，不构成重大误解，上诉人否认知悉竣工备案事宜，与事实和常理不符，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，A、B向一审法院起诉请求：撤销双方当事人于2015年9月18签订的《交房补充协议书》；判决德欣公司支付自2015年5月21日至2016年3月29日的逾期交房违约金9175.34元，律师费3000元；诉讼费用由德欣公司承担， 一审法院经审理查明： 2013年12月2日，A、B与德欣公司签订《商品房买卖合同》，约定购买德欣公司开发建设的缇香花园三期41幢2层0205号住房，价款435415元，德欣公司应当在2015年5月20日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付A、B使用，如未按约定期限交付商品房，逾期超过15日后，A、B要求继续履行合同的，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日向A、B支付已交付房款万分之三的违约金，上述合同签订后，A、B按约支付了全部购房款，德欣公司未能按约交房， 2015年9月18日，A、B（乙方）与德欣公司（甲方）签订《交房补充协议书》，内容为：甲方所交付的房屋已经过竣工验收，符合《购房合同》约定交付条件；乙方以小区及房屋的现状为准与甲方或其委托的第三方办理房屋交接手续；甲方在乙方办理完毕房屋交接手续后5个工作日内，按购房总价5%的标准向乙方支付购房补贴款；本协议签署生效后，乙方不再就甲方在履行购房合同中所可能有的瑕疵或不足或违约主张任何权利…… 补充协议签订后，双方办理了房屋交接，德欣公司支付了补贴款， 另查明，缇香花园三期共190户业主，2015年5月21日，有80多户业主签名向丹阳市人民来访接待中心反映提交“关于缇香花园三期房屋质量问题的反映”，反映缇香花园三期没有《竣工验收备案表》、开发商不能按约定交房问题，为解决与开发商对交房发生的争议，经过5个多月的磋商与考虑，有20户业主选择了退房，93户业主提起仲裁或起诉主张权益，包括A、B在内的76户业主则在2015年9月底10月初，与德欣公司签订了《交房补充协议书》，提起仲裁或起诉的业主获得了自购房合同约定交房之日起至德欣公司取得《竣工验收备案表》后交房之日止，按购房款每日万分之三标准给付的逾期交房违约金， 一审法院认为，德欣公司在合同约定交房之日尚未取得竣工验收备案表，众多业主通过信访向相关部门反映情况，此后双方对交房标准及期限进行多次磋商，A、B对此应当知晓，经过磋商，业主分别选择了退房、申请仲裁、提起诉讼和与德欣公司签订补充协议，是当事人充分考量实际情况后作出的自由处分自身权益的民事行为，包括A、B在内的76户业主，在德欣公司尚未取得竣工验收备案表情况下，订立《交房补充协议书》，就验收标准、消防验收等作了特别约定，明确以小区及房屋的现状为准办理房屋交接手续，由德欣公司按照购房总价5%给付补贴款，并确定购房人不得再就上述事项中存在的瑕疵或违约主张任何权利，该补充协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，与开发商在取得竣工验收备案表后再向业主交付房屋也无冲突，双方均应当诚实履行，A、B在订立补充协议时对房屋未取得竣工验收备案表的实际状况是明知的，双方对交房条件约定是明确的，德欣公司并未采取隐瞒真相或虚构事实等方式进行欺诈，A、B也不存在对交房条件的重大误解，且A、B在签订补充协议后及时收房，并获得了相应补贴，并未因签订补充协议造成重大损失，A、B要求撤销《交房补充协议书》的诉讼请求无事实和法律依据，诉讼请求不符合法律规定， 判决：驳回A、B的诉讼请求；案件受理费104元，减半收取52元，由A、B负担， 本院对一审查明的事实予以确认， 二审期间，上诉人称，订立案涉补充协议书的背景是因房屋质量存在问题，被上诉人未能在约定的期间交付房屋，经询问，上诉人未能陈述在约定的交付时点，案涉房屋存在何种质量问题， 二审期间，双方当事人还确认，被上诉人在约定的期间向上诉人提示交付案涉房屋后，双方就交付标准产生争议，经协商，双方同意以被上诉人所称的房屋通过“四方验收”为交付标准；案涉补充协议书中“甲方所交付的房屋已经过竣工验收，符合《购房合同》约定交付条件”中的“条件”就是案涉房屋通过“四方验收”，上诉人称当时上诉人受被上诉人误导后认为，案涉房屋通过“四方验收”，已经符合双方商品房买卖合同约定的交付标准， 本院认为，在签订案涉补充协议书之前，上诉人与被上诉人就合同约定的交付条件存在争议，说明上诉人对存在争议的交付条件，有自己明确的观点；补充协议书是为解决双方的争议而签署，通过该补充协议，上诉人与被上诉人达成了房屋现状已符合交付条件的共同意思，不存在上诉人所称的重大误解， 案涉补充协议书是一个整体，前后内容相互关联，约定被上诉人对上诉人进行补偿，又约定上诉人不再就被上诉人在履行购房合同中可能有的瑕疵或不足或违约主张任何权利，足以反映上诉人接受现房交付的明确的意思， 如果案涉房屋通过“四方验收”，即已无争议地符合双方商品房买卖合同约定的交付标准，被上诉人在合同约定的交付期间，已向上诉人提示交付通过了“四方验收”的房屋，则在补充协议书中又约定被上诉人约定给予上诉人购房款5%的补贴款，以及约定上诉人不再就被上诉人在履行买卖合同中所可能产生的瑕疵或不足或违约主张任何权利，就缺乏合理的解释，同样，如果案涉房屋通过“四方验收”，即已无争议地符合双方商品房买卖合同约定的交付标准，双方又在补充协议书中约定以小区及房屋现状为准办理房屋交接手续，存在逻辑错误， 显然，应当认定，案涉补充协议书约定“甲方所交付的房屋已经过竣工验收，符合《购房合同》约定的交付条件”，是双方在房屋交付过程中，确定以“房屋现状”，亦即房屋通过“四方验收”为交付标准的新合意的记载，不是对案涉房屋是否符合合同约定交付标准的客观评定；被上诉人给予的购房款5%的补贴款，是就上诉人在达成该新合意中所做妥协而支出的对价， 综上，上诉人主张对补充协议书中“甲方所交付的房屋已经过竣工验收，符合《购房合同》约定交付条件”存在重大误解，理由不充分，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费104元，由A、B负担， 本判决为终审判决， 审判长　姚　强 审判员　A 审判员　B成 二〇一七年十一月十七日 书记员　C