从一则房屋买卖合同看如何在房产交易纠纷中维权

律师观点分析

济南市历下区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）鲁0102民初2864号

原告鞠XX，男，住济南市。

原告高XX，女，住济南市。

两原告共同委托代理人张XX，山东XX律师事务所律师。

两原告共同委托代理人郑XX，山东XX律师事务所律师。

被告刘XX，女，现住济南市。

委托代理人李XX，北京德和衡（济南）律师事务所律师。

委托代理人刘德政，北京德和衡（济南）律师事务所实习律师。

原告鞠XX、高XX与被告刘XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鞠XX、高XX的委托代理人张XX、郑XX，被告刘XX的委托代理人李XX、刘德政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告鞠XX、高XX诉称，2015年8月2日，原、被告及济南泉泓房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定鞠XX、高XX购买刘XX位于济南市历下区菜市小区22号楼1-202室房产。2015年8月3日，鞠XX、高XX向刘XX支付定金10000元；2015年10月31日，鞠XX、高XX向刘XX支付定金50000元。2015年，鞠XX、高XX向济南泉泓房产经纪有限公司支付佣金33751.28元。2016年4月8日，刘XX单方解除合同，损害了鞠XX、高XX的利益。为维护自身合法权益，鞠XX、高XX诉至贵院，请求依法判令：1、刘XX双倍返还定金120000元；2、刘XX支付佣金33751.28元；3、本案诉讼费用由刘XX承担。

原告鞠XX、高XX为支持其反诉请求，向本院提交以下证据：

证据1、《户籍证明》一份，证明刘XX基本信息；

证据2、《房屋权属状况信息》一份，证明涉案房屋的基本情况；

证据3、《房屋买卖合同》一份，证明原、被告存在房屋买卖合同关系及违约责任和佣金承担方式；

证据4、《定金收条》两份，证明鞠XX、高XX支付了定金6万元；

证据5、《收条》两份，证明鞠XX、高XX向济南泉泓房产经纪有限公司支付佣金33751.28元；

证据6、录音一份，证明原、被告变更付款方式是经过协商，并由刘XX同意，证明刘XX违约的目的是提高房价；

证据7、《律师函》一份，证明刘XX主动解除合同，理应承担违约责任。

被告刘XX辩称，原、被告曾签订一份房屋买卖合同，但签订合同之后鞠XX、高XX作为买受方一直未按合同约定履行付款义务，刘XX催告无果后与之解除合同，刘XX不存在违约行为，不应返还双倍定金及支付佣金，请求驳回鞠XX、高XX的诉讼请求。

被告刘XX为证明其答辩意见，向本院提交以下证据：

证据1、房屋买卖合同一份，证明原、被告之间曾于2015年8月2日签订买卖合同，在合同中约定本案原告办理贷款及支付首付款的义务以及定金如何返款的约定，本案中鞠XX、高XX违反了此份合同中的义务；

证据2、刘XX于2016年3月29日通过EMS向鞠XX、高XX邮寄的履行合同催促函一份及EMS查询回单一份，证明刘XX曾于2016年3月29日发函催促鞠XX、高XX依约履行合同，经EMS查询该份催促函于2016年3月31日因收件人拒收退回，证明刘XX已经履行了催告义务；

证据3、律师函一份及2016年4月12日EMS查询回单一份，证明刘XX曾于2016年4月8日向鞠XX、高XX发出解除合同通知，此通知已于2016年4月9日妥投，原、被告之间买卖合同已经解除。

经对反诉原告提交的证据进行审核认定，结合当事人的陈述，本院综合确认事实如下：

2015年8月2日，房屋买受人鞠XX、高XX与房屋出卖人刘XX、居间人济南泉泓房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定鞠XX、高XX购买刘XX位于济南市历下区菜市小区22号楼1-202室房产。房屋总价款1060000元，其中首付款320000元，鞠XX、高XX应于银行资质审批通过后存入刘XX账户，剩余房款740000元于过户后由银行贷款支付。双方应在合同签订之日起45日内且鞠XX、高XX支付首付款前向济南区域金融中心提供包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关材料。签订合同后，如刘XX违约，则定金双倍返还鞠XX、高XX。如鞠XX、高XX违约，则刘XX所收定金不退。2015年8月3日，鞠XX、高XX向刘XX支付定金10000元。2015年10月31日，鞠XX、高XX向刘XX支付定金50000元。2015年11月9日，济南泉泓房产经纪有限公司向鞠XX、高XX出具收条，收到其支付的房屋交易佣金共计33751.28元。2016年3月29日，刘XX向鞠XX、高XX邮寄《履行合同催促函》，催促其于见函之日起7日内按合同约定履行相关义务，逾期刘XX将依据法律规定解除合同并扣留定金。该邮件于2016年3月30日被拒收退回。2016年4月8日，刘XX向鞠XX、高XX邮寄律师函一份，该函称因鞠XX、高XX未履行《房屋买卖合同》，存在预期违约行为，致使合同目的不能实现，故要求解除双方《房屋买卖合同》，该邮件被签收。双方因合同解除及定价退还问题形成纠纷，鞠XX、高XX诉至本院。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”,本案中,鞠XX、高XX未举证证明其已根据合同约定于合同签订后45日内向居间方提供办理贷款相关资料及银行贷款审批情况。鞠XX、高XX主张其与刘XX之间的《房屋买卖合同》经双方协商变更付款方式，由合同中约定的先支付首付款再由银行贷款支付剩余房款变更为一次性支付全部购房款，但因鞠XX、高XX未举证证明双方就一次性付款的付款期限如何约定，且在刘XX催告履行后仍未履行合同支付房款，构成迟延履行，刘XX有权解除合同并对鞠XX、高XX支付的定金不予返还，对于鞠XX、高XX要求返还双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。鞠XX、高XX要求刘XX支付佣金33751.28元，因刘XX不存在违约行为，故对该项请求，本院不予支持。

据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、驳回原告鞠XX、高XX要求被告刘XX双倍返还购房定金120000元的诉讼请求；

二、驳回原告鞠XX、高XX要求被告刘XX支付佣金33751.28元的诉讼请求。

案件受理费3380元，由原告鞠XX、高XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审　判　长　　朱春晓

人民陪审员　　修　芳

人民陪审员　　张　忠

二〇一六年十二月十二日

书　记　员　　于腾晖