于XX、王X房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人（原审被告）：于XX，男，1985年10月17日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。

被上诉人（原审原告）：王X，男，1985年6月6日出生，汉族，烟台幸福昂立培训学校有限公司法定代表人，住烟台市高新XX。

委托诉讼代理人：孙X，山东XX律师。

上诉人于XX因与被上诉人王X房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

上诉人于XX上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：被上诉人王X主张的所欠房租数额与事实不符，上诉人只欠合同期内的房租25000元。上诉人在2019年7月份已经从租赁房屋中搬出，被上诉人员工还帮助上诉人一起搬家，而被上诉人却否认己经交接的事实，还提供虚假的证词，严重侵害了上诉人的合法权益，且被上诉人王X在2019年就将房屋租给利马汇智能英语，被上诉人不应重复要两份房租，望二审法院依法裁判

被上诉人王X答辩称，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。

王X向一审法院起诉请求：判决解除原、被告于2018年7月25日签订的房屋出租协议；判决被告向原告支付拖欠的房屋租金70000元；诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实如下：2018年7月25日，原告与被告签订《房屋出租协议》，协议约定由被告承租幸福小学网点房一楼东南面向北数第一间房屋用于教育培训，租期3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止，租金90000元每年，于每年9月1日前一次性缴纳40000元，于次年2月1日前一次性缴纳50000元；原告收取被告押金5000元，协议期满押金退还被告，如违约则扣除相应押金。被告于2018年7月25日向原告支付房屋定金20000元，并分别于2019年1月31日、4月1日向原告支付房租15000元、30000元。庭审中，原、被告双方认可被告支付的房屋定金20000元中5000元是押金，剩余15000元转成了房租，且双方均同意解除房屋出租协议，被告也认可自己违约并同意扣除已支付的押金5000元。

对于涉案房屋的交接，原告称2020年2月10日前被告一直用锁锁的门，2月10日原告去把锁打开并占有了涉案房屋。被告则辩称2019年7月份被告腾空了涉案房屋并通过被告的员工将房屋钥匙交给了原告的员工，具体钥匙给了谁被告不清楚。原告否认收到被告交接的房屋钥匙，被告对此不能举证。

一审法院所确认的上述事实，有房屋出租协议、收款收据、手机银行转账记录、通话录音及原、被告的陈述笔录在案为证，上述证据，均经一审法院开庭质证审核认证，可以采信。

一审法院认为，原、被告签订的房屋出租协议形式要件完备，内容确定真实，是当事人的真实意思表示，合法有效。原、被告双方均同意解除房屋出租协议，不违反法律规定，一审法院依法予以允准。被告欠付原告租金的事实清楚，被告对此亦认可，同时被告在租赁合同未到期时自行搬离且未与原告进行房屋交接，构成违约，故原告要求被告支付房屋占用期间的租金并扣除被告支付的押金5000元的理由正当，于法有据，一审法院予以支持。原告超出部分的诉请，一审法院依法不予支持。被告辩称其在2019年7月份腾空房屋并将钥匙交还给原告，但未提交证据佐证，一审法院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十三条、第二百二十七条之规定，一审法院于2020年3月7日判决：一、解除原告王X和被告于XX于2018年7月25日签订的房屋出租协议；二、限被告于XX于判决生效之日起十日内向原告王X支付租金69500元；三、驳回原告王X其他的诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元、减半收取计775元，由被告于XX负担，并于判决生效之日起10日内向一审法院交纳。

二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的房屋出租协议形式要件完备，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家有关法律、法规之强制性规定，应认定为合法有效的协议。双方当事人均应按照该协议约定全面履行义务，同时享受权利。被上诉人依照协议约定向上诉人交付了租赁房屋，上诉人应当按照协议同约定承担给付租金的义务。上诉人主张其在2019年7月份就腾空了租赁房屋，并将房屋钥匙交还给被上诉人方的工作人员，其只欠被上诉人2019年7月份之前的房租25000元，以及被上诉人王X在2019年就将房屋租给利马汇智能英语，被上诉人不应重复要两份房租，对此被上诉人不予认可，上诉人未能提供任何直接证据予以证实，故本院对上诉人该主张，依法不予采信。被上诉人在一审庭审中自认其于2020年2月10日接管了租赁房屋，故一审法院依据被上诉人的自认接管租赁房屋的时间计算上诉人所欠租赁费，并无不当，应予维持。上诉人上诉理由不成立，本院依法不予支持。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1550元，由上诉人于XX负担。

本判决为终审判决。