2018年，本人接手两个案件，至今未下判决.....一个案件是农村房屋被他人卖给非本村的村民（办理了相关手续），一个是以物抵债卖给了城镇居民，两个案子，均签订有房屋出售合同，两个案件的争议焦点均是农村房屋的买卖行为是否合法。

本律师认为，该两份农村房屋买卖合同应当视为无效，即：农村房屋不能出卖给非本村以外的村民和城镇居民，理由是;

其一、农村房屋，是建房人作为其村村民，在依法获得批准的宅基地上修建的房屋，宅基地是分配所得，只能在农村集体经济组织成员之间转移，根据我国《土地管理法》第八条 规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”（此处的农民集体是指乡、村、村民小组等），我国《房屋登记办法》第八十七条明确规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。由此可见，非本村村民，不能购买非属于其村集体农民所有的房屋。

【延伸阅读】我国《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设（比如休闲农家乐用于经营）。 农村村民一户只能申请一处宅基地”。

其二、根据1999年5月6日，国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”之规定，以及根据2004年11月2日，国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”之规定，农村房屋依附的宅基地使用权是基于其是所在村村民身份而依法取得的，农村房屋宅基地和宅基地上修建的建筑物，可以且只能在本村村民之间互相买卖流转，不得卖给非本村以外的城镇居民或村民。

综上所述，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，根据我国实行房地合一制度，购买农村房产，不仅购买了宅基地的房屋，还占用了相应的宅基地使用权，作为城镇居民与农民所签署宅基地买卖合同应属无效，合同被确认无效之后，因合同所取得的财产应当返还，不能返还的应当折价补偿，对于房产增值部分，卖方应当根据有关规定给予返还，如果买卖双方对返还的比例和数额不能达成一致意见，可由人民法院依法决定。所以，涉案两农村房屋的买卖因违反法律的强制性规定而应当属于无效合同。