【要点提示】
一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同中购房者一方的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。
司法解释规定的“在银行贷款”放在“夫妻一方”和“婚前”的后面，接下来规定的是“婚后”共同还贷的条件，所以，在银行贷款应仅限于“夫妻一方婚前以个人名义在银行贷款”的情形，才能适用司法解释的相应规定，把房屋定性为夫妻一方的个人财产。除此之外的其他情形，都不应当认定为夫妻一方的个人财产。
【案 由】
所有权确认纠纷
【案 号】
（2016）苏1311民初1910号
【基本案情】
原告魏玉林，居民。
被告任茂菊，居民。
2006年6月8日，原告魏玉林与宿迁锦华房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，购买该公司开发的宿迁市宿豫区锦华名园二区5幢A单元302室房屋一套，建筑116.41平方米，总价款175000元，原告支付房屋首付款53000元，双方约定2006年12月31日交付房屋。
2007年2月5日，原、被告作为共同借款人向中国工商银行宿迁幸福路支行申请住房贷款，额度122000元，借款期限15年。原告于2016年3月21日全部结清以上贷款。2008年3月3日涉案房屋进行产权登记，房屋所有权人为魏玉林。
原、被告于2007年1月8日登记结婚，2014年3月20日我院作出（2014）宿豫民初字第0287号民事判决书，准许原告魏玉林与被告任茂菊离婚。
被告于2014年1月21日作出：“宿豫区恒山路锦华名园二区五幢A单元302室商住房为魏玉林婚前拥有的个人房屋拆迁款购买，产权归魏玉林个人，与本人没有任何经济关系，特此声明！”
【法院审判】
江苏省宿迁市宿豫区人民法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
涉案房屋系原告婚前签订商品房买卖合同并以个人财产支付首付款，房屋登记在原告名下，被告于2014年1月21日作出声明认可房屋房款系原告个人财产支付、产权归原告所有与其无经济关系，原告于2016年3月21日将涉案房屋贷款还清，故对于原告要求确认宿迁市宿豫区锦华名园二区5幢A单元302室所有权人为原告魏玉林的诉讼请求，本院依法予以支持。
被告任茂菊经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃其诉讼权利。
依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）》第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
坐落于宿迁市宿豫区锦华名园二区5栋A单元302室归原告魏玉林所有。
案件受理费7300元，由原告自行负担。
【律师观点】
婚姻法司法解释（三）第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。”
最高人民法院民一庭负责人就《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》答记者问中指出：“在目前的离婚案件中，按揭房屋的分割是一个群众比较关心的问题。我们认为，对于一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、婚后夫妻共同还贷这类房产，完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公平，该房产实际是婚前个人财产（婚前个人支付首付及还贷部分）与婚后共同财产（婚后双方共同还贷部分）的混合体，离婚时处理的主导原则应当是既要保护个人婚前财产的权益，也要公平分割婚后共同共有部分的财产权益，同时还不能损害债权人银行的利益。
如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。房屋产权证书的取得与房屋实际交付的时间往往不同步，许多购房人由于其自身以外的原因，迟迟不能取得房屋产权证书。不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全、保护善意第三人的利益，而离婚诉讼中按揭房屋的分割只在夫妻之间进行，并不存在与善意第三人的利益冲突。一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同中购房者一方的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方参与还贷所作的贡献，对其作出公平合理的补偿，而不仅仅是返还婚姻关系存续期间共同还贷的一半。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还债务也应由其继续承担，这样处理不仅易于操作，也符合法律规定的合同相对性原理。婚前一方与银行签订抵押贷款合同，银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的，其属于法律意义上的合同相对人，故离婚后应由其继续承担还款义务。
对于婚后参与还贷的一方来说，如果双方结婚时间较长，还贷的数额较大，离婚时获得的补偿数额也相应增大。我国实行的是法定夫妻共同财产制，除了双方约定实行分别财产制外，婚后即便支付首付款的一方用自己的工资收入支付房贷，也属于夫妻双方共同还贷。婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时根据婚姻法第三十九条第一款规定的照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。因此，离婚时按照该条规定处理一方婚前贷款所购房屋，并不会损害广大妇女的合法权益。”
婚姻法司法解释（三）第十条规定的适用，应符合以下几个条件：
（1）夫妻一方婚前签订不动产买卖合同；
（2）夫妻一方以个人财产支付首付款；
（3）在银行贷款；
（4）夫妻双方婚后用夫妻共同财产还贷；
（5）不动产登记于首付款支付方名下。
同时符合以上五个条件时，房屋属于不动产产权登记一方的个人财产，婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。
对于夫妻一方婚前签订不动产买卖合同并以个人财产支付房屋首付款，夫妻双方婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的条件的认定，一般没有问题，争议也不是很大。但是，对于第三个条件“在银行贷款”，是夫妻一方以个人名义贷款，还是可以以夫妻双方的名义贷款，是婚前贷款还是婚后贷款，司法解释却没有规定如此详细。
根据司法解释的规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的”，不动产买卖合同的签订主体是夫妻一方，是在婚前签订的不动产买卖合同。婚后签订房屋买卖合同取得的房屋属于夫妻双方共同所有，所以，房屋买卖行为一定是发生在婚前，并且是夫妻一方签订房屋买卖合同。因共同基于同一法律行为所取得的财产属于双方共有，所以，夫妻双方婚前共同签订房屋买卖合同购买的房屋，也属于夫妻双方共有。
既然是婚前个人签订房屋买卖合同，司法解释进一步规定应以个人财产支付房屋首付款。如果是夫妻双方婚前共同支付首付款，或者是婚后支付首付款，所取得的财产都应当属于夫妻共同财产。
最高人民法院答记者问时指出，之所以会出台司法解释，把房屋确定为个人所有，是认为“该房产实际是婚前个人财产（婚前个人支付首付及还贷部分）与婚后共同财产（婚后双方共同还贷部分）的混合体”，并进一步认为“一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同中购房者一方的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。”因此，根据问答的精神，应当认为，第三个条件在银行贷款应属于夫妻一方婚前以个人名义在银行贷款的情形。
夫妻双方婚前共同贷款支付房屋价款，是夫妻双方共同履行房屋买卖合同义务，排除夫妻双方赠与和借贷法律关系，应认定夫妻双方基于共同的购房合意履行支付购房款的行为，房屋应属于夫妻双方共有。夫妻双方婚前的贷款属于夫妻双方共同的婚前债务，应由夫妻双方共同负责偿还。
如果是夫妻双方婚后共同贷款偿还购房款，基于共同的购房合意，房屋也应属于夫妻双方共同所有，夫妻一方婚前以个人财产支付的首付款及其相对应增值部分，离婚的时候可以分割给其个人所有。
如果是夫妻一方婚后以个人名义贷款支付房屋价款，根据婚后取得的财产属于夫妻双方共有的夫妻法定财产制的规定，夫妻一方支付购房款视为以夫妻共同财产支付购房款，也就是夫妻双方共同支付购房款，所取得的房屋属于夫妻双方共同所有。而一方的贷款，发生在婚姻关系存续期间，且贷款目的是支付购房款，为夫妻共同生活所负债务，属于夫妻双方共同债务。
司法解释规定的“在银行贷款”放在“夫妻一方”和“婚前”的后面，接下来规定的是“婚后”共同还贷的条件，所以，在银行贷款应仅限于“夫妻一方婚前以个人名义在银行贷款”的情形，才能适用司法解释的相应规定，把房屋定性为夫妻一方的个人财产。除此之外的其他情形，都不应当认定为夫妻一方的个人财产。
本案当事人魏玉林婚前于2006年6月8日签订《商品房买卖合同》，并以个人财产支付房屋首付款。魏玉林与任茂菊于2007年1月8日登记结婚，双方婚姻关系存续期间于2007年2月5日，作为共同借款人申请住房贷款。
魏玉林与任茂菊婚后共同申请贷款支付购房款，所以，本案不属于婚姻法司法解释（三）第十条规定的情形，不应适用该条的规定，房屋应属于魏玉林与任茂菊夫妻双方共同所有。
婚姻关系存续期间，离婚前两个月，任茂菊出具声明一份，声明内容是：“宿豫区恒山路锦华名园二区五幢A单元302室商住房为魏玉林婚前拥有的个人房屋拆迁款购买，产权归魏玉林个人，与本人没有任何经济关系，特此声明！”
声明尽管是任茂菊单方作出，但是魏玉林认可声明并以此主张权利。声明内容 “（房屋）产权归魏玉林个人”，是任茂菊婚内对夫妻共同财产在夫妻之间所作的内部分配，是其单方意思表示。声明房屋产权归魏玉林个人所有，意味着任茂菊放弃对房屋所享有的共有权，房屋由夫妻双方共同所有变更为魏玉林个人所有。
声明未违反法律强制性规定，亦未有欺诈、胁迫等情形，合法有效，应作为分割夫妻共同财产的依据，判决房屋归魏玉林个人所有。
