律师观点分析

案情简述

刘某与胡某系夫妻关系，二人于1995年9月12日登记结婚。坐落于×区×路×号院×号楼×层×室房屋于2012年12月28日登记刘某名下，共有情况为单独所有。

2013年10月3日，刘某（出卖人）与黄某（买受人）签订《×市存量房屋买卖合同》。该合同约定出卖人所售房屋位于×区×路×号院×号楼×室，房屋成交价格为272万元，买受人在签订本合同时支付定金10万元，于2013年11月15日支付首付款262万元。对于合同的解除及违约责任，合同约定，出卖人有下列行为之一的视为出卖人违约，买受人可以要求出卖人承担违约责任及其他损失（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：1、出卖人提供的相关凭证，包括但不限于房屋所有权证、原购房合同、相关产权证明、共有权证明等不真实、无效，导致买受人无法取得房屋产权或无法正常使用该房屋的……5、因共有人不同意出售房屋、房屋所有权人拒绝认可售房委托关系的……；买受人有下列行为之一的是视为买受人违约，出卖人可以要求买受人承担违约责任及其他损失（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同：……2、以各种形式拒绝购买该房屋的；3、迟延履行付款义务超过合同约定的期限的……。

黄某于2013年10月3日通过转账方式向刘某支付10万元，于2013年11月15日通过转账方式向刘某支付4万元，于2013年11月18日通过转账方式向刘某支付85000元。刘某陈述上述已支付款项中的25000元系黄某因迟延付款给付刘某的利息，黄某陈述上述已支付款项中的25000元系黄某因迟延付款给付刘某的违约金。

2013年11月15日，刘某出具收条1张，内容为：今收到黄某交来定金（×号院×号）（肆万元整）（40000.00）。2013年11月18日，刘某出具收条1张，内容为：今收到黄某交来的定金陆万元整（60000.00）购买×号院×号楼×号。刘某陈述合同签订后，双方将定金数额变更为20万元，因此，刘某出具的收条中将黄某2013年11月15日及2013年11月18日所交4万元和6万元均书写为定金。黄某陈述约定的定金就是10万元，两张收条中给付款项的项目应是房款而不是定金，因为是刘某书写的收条，可能是顺手写成定金。刘某就此申请×房地产经纪有限公司工作人员张某、严某出庭作证。张某出庭陈述协商房屋买卖相关事宜时刘某陈述涉诉房屋是婚后购买并与其丈夫约定过大额财产归个人所有，黄某称是否开具配偶同意出售证明无所谓；后黄某无法按期交纳房款，要求迟延1个月付款，还承诺支付25000元补偿金，刘某表示同意，双方协商付款方式改为贷款；后张某与黄某协商何时交齐房款，黄某迟迟不予回复；不是所有协商过程张某都在场，张某在场的情况下10万元定金的约定没有变更。严某出庭陈述，合同约定的付款方式是支付全款，后双方协商改为申请贷款，严某没有看过提交银行贷款资料的内容，2013年11月15日和2013年11月18日写收条的时候严某在场，书写的4万元和6万元就是房款，只是写成了定金而不是定金。

案件在审理中，黄某陈述请求解除合同的理由是刘某违反诚实信用原则，没有征得其丈夫的同意即处分了夫妻共同财产，并在申请银行贷款过程中提供了虚假的离婚材料。刘某同意解除合同，但不认可己方存在违约。刘某就此提交胡某签字的落款日期为2014年1月7日的《配偶同意出售房产声明》1张、落款日期为2014年1月9日的说明1张及落款日期为2014年1月15日的字条1张。声明的内容为：“本人胡某（身份证号×××）与产权人刘某（身份证号×××）系合法夫妻，现本人作为产权人配偶同意将其名下坐落于×区×路×号院×号楼×层×的房产出售。”说明及字条的内容亦显示胡某同意刘某出售上述房产。

案件在审理中，刘某表示只要求黄某支付违约金，不要求判令刘某不退还黄某定金10万元了。

上述事实，有双方当事人陈述、《×市存量房屋买卖合同》、收条、《配偶同意出售房产声明》、房屋所有权证、银行转账证明及证人证言等证据在案佐证。

另，案件在审理过程中，刘某提起反诉。

法院经过审理，判决如下：

一、原告（反诉被告）黄某与被告（反诉原告）刘某于二〇一三年十月三日签订的《×市存量房屋买卖合同》解除；

二、被告（反诉原告）刘某返还原告（反诉被告）黄某购房款共计二十万元，；

三、原告（反诉被告）黄某给付被告（反诉原告）刘某违约金十五万元（不包括黄某已支付的二万五千元）；

四、驳回原告（反诉被告）黄某其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）刘某其他反诉请求。

律师解析

依法成立的合同，具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。但当事人协商一致的，可以解除合同。黄某与刘某签订的《×市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。黄某要求解除合同，刘某对此明确表示同意，故法院对此不持异议。因合同解除，黄某已支付的20万元房款应由刘某予以退还。因黄某已向刘某支付225000元中房款中的25000元属于黄某与刘某自行协商因迟延付款给付的补偿，故上述25000元无需退还。

黄某主张刘某违反诚实信用原则，没有经得其丈夫同意即出售房屋且提供了虚假的离婚材料，但就此未能提供充分的证据，且刘某已经提交了其丈夫同意出售房产的证明，故对于黄某提出的刘某违约的主张法院不予支持。黄某迟延给付房款，并拒绝购买房屋，故本案中的违约方为黄某。因违约方为黄某，故对于黄某要求刘某支付违约金及已付房款利息的请求法院均不予支持。

根据法律规定，合同中既约定定金又约定违约金的，当事人有权选择适用。因黄某存在违约行为，刘某选择要求黄某支付违约金，法院予以支持。双方约定的违约金标准过高，法院予以酌减。黄某已给付刘某的25000元系双方自行协商黄某因迟延付款给付刘某的违约金，故法院支持的违约金中不包含黄某已经支付的25000元。

律师建议

证据是证明（案件）事实的依据，证明案件真实情况的一切事实，都是证据。证据问题是诉讼的核心问题，全部诉讼活动实际上都是围绕证据的搜集和运用进行。举证责任是指当事人对自己提出的主张有收集或提供证据的义务，并有运用该证据证明主张的案件事实成立或有利于自己的主张的责任，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第1款规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”。不能举证将导致其主张不能成立，原告或被告的请求或抗辩得不到人民法院的支持。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第2款规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。