2020年5月28日，新中国首部民法典正式问世，并将于2021年1月1日起施行。今天，我将带领大家简单地了解一下民法典关于“居住权”的规定。

民法典首提“居住权”，影响有多大？

民法典物权编的一大亮点，是增加规定“居住权”这一新型用益物权。居住权，是指自然人依照合同的约定，对他人所有的住宅享有占有、使用的用益物权。

根据新规，居住权的设立必须采用书面形式，并且必须经过登记，登记后的居住权不得转让、继承。另外，设立居住权的住宅也不得出租，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权才能归于消灭。也就是说，就居住权的期限而言，当事人可以自行设立，5年、10年、20年，甚至终生，都可以。如果是终生有效，那么不到居住权人死亡，居住权就不会消失。也就是说，即使房子被卖掉了，新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实，没有权利赶走居住权人、也没有办法出租房屋。

居住权的设立，影响将会十分深远。未来，“居住权”的应用场景可能会覆盖到更多领域，比如：男女结婚，婚前财产为个人所有，要不要加名，往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在，提供了新的解决方案：给另一方居住权，而不用让出所有权。再比如：，公租房未来可能会通过“居住权”加以确认。目前公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系，基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”，无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。

居住权的到来，让房产交易变得更加复杂。过去房产交易，我们只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。未来，房产查册，我们还要看房屋是否存在“居住权”，一旦存在居住权，房产交易就不是那么简单了。毕竟，居住权的时间期限，理论上可以无限长、直到去世才会消失。同时，居住权无偿是原则、有偿为例外，不约定就不会存在租金收益。

那么，我们在房产交易过程中要如何保障自身合法权益呢？首先，我们要调查清楚房屋是否设置过居住权，如果设置过居住权，居住权的期限是多久、居住权是有偿还是无偿的？这些问题都需要在购买房屋前调查清楚，否则，我们很有可能面临“空有一本房产证，而无法对房屋进行占有、使用甚至收益”的境地。

另外，还有一些问题有待司法解释进一步明确：其一，居住权与所有权分离，那么新设居住权的房子，其入学权益、落户权益归谁所有？其二，未来一旦开征房产税，到底应当由居住权人缴纳还是所有权人缴纳？其三，一些老赖借“居住权”逃避债务，在房屋抵押、拍卖中该如何打上补丁？

无论如何，未来房产交易，必须考虑到居住权的存在，这是房产交易最不容忽视的变量。