出租人将房屋租赁给承租人，承租人将其用于商业经营，投资人民币数百万元进行装修。双方约定出租人应提供包括 ；承租人应按月交纳租金，如果连续两个月未能支付，则出租人有权单方终止租赁合同。在租赁合同履行过程中，承租人连续三个月未能支付租金，出租人不得不考虑终止租赁合同。如同证据一样，任何行为都有可能是双刃剑，出租人终止租赁合同要三思而后行。

一思：承租人拖延支付租金的原因是什么？

客观上，承租人可能会因为很多原因拖延支付租金，例如资金短缺、恶意违约，还有可能是因为出租人违约在先，或者因为诸如承租人楼上邻居漏水等第三方的原因。无论这些原因是否合理，搞清楚承租人拖延支付租金的原因可以帮助出租人作出正确的决策。本案中，承租人的经营状况不好，资金短缺，无力按期支付租金，并且很难在短期内好转。

二思：出租人是否真的可以解除租赁合同？

如果出租人也有违约行为，甚至违约在先，那么承租人就可能有权拒绝支付租金。在这种情况下，出租人有可能无权单方终止租赁合同，或者虽然可以单方终止租赁合同，但应赔偿因此给承租人造成的损失。本案中，在承租人获得营业执照之前，出租人的中央空调系统曾经发生故障，在七月和八月两个月内无法正常供应冷气。因此，承租人有机会主张正是中央空调系统发生故障，导致其无法获得或者不得不推迟申请营业执照的时间；出租人违约在先，无权终止租赁合同，并应承担赔偿责任。退一步讲，即便承租人未取得营业执照与空调系统故障无关，但提供包括中央空调系统在内的基础设施服务是出租人在租赁合同项下承担的义务，承租人虽然没有获得营业执照尚未合法营业，但这也仅仅是减轻了出租人给承租人的经营造成的损失，而不能就因此说出租人没有违反租赁合同，有权单方以承租人拖延支付租金为由终止租赁合同。谨慎起见，出租人最好先与承租人协商解决空调系统故障争议，然后再考虑终止租赁合同。否则的话，承租人很有可能主张出租人违约在先，无权终止租赁合同；或者主张出租人违约在先，应赔偿解约给其造成的损失，如装修费用等等。

三思：如何创造先予执行的条件？

终止租赁合同的目的是收回房屋。在本案中，承租人无力支付租金，双方甚至还存在争议，承租人很可能不同意终止租赁合同。即便出租人起诉并胜诉，承租人也很有可能不主动腾退房屋。因此，如果出租人不得不通过诉讼解决，就要创造先予执行的条件，以便尽快收回房屋（见注释1）。

根据《民事诉讼法》第九十七条规定（见注释2），如果因情况紧急需要先予执行的，法院根据当事人的申请，可以裁定先予执行；《民事诉讼法》第九十八条规定了先予执行的条件（见注释3）。在本案中，如果出租人想要在终审判决之前就申请先予执行，要求承租人交回房屋，就必须向法院证明出租人与承租人之间的权利义务关系明确，承租人应先腾退房屋，否则就会影响出租人的生产经营。为此，出租人需要在起诉之前就与承租人达成书面解约协议，或者促使承租人在庭审过程中承认租赁合同已经解除（为此，出租人需要在起诉前发出解约通知）或者同意解除租赁合同；在起诉前解决空调系统故障争议，并向法院说明承租人拖延支付租金不是因为双方存在争议，而是因为其经营状况不好，资金短缺，无力按期支付租金，并且很难在短期内好转。

需要说明的是，即便出租人已经发出单方终止租赁合同的通知，但如果未得到承租人书面确认，那么在获得终审胜诉判决之前最好不要断水断电。否则，如果法院没有判决租赁合同终止，那么出租人就应赔偿承租人因为断水断电而受到的损失。

随着金融危机对中国的影响逐步显现，越来越多的承租人将会无力支付租金。对于出租人来讲，当迫不得已需要解约的时候，一定要三思而行，谋定而后动，否则自己可能反受其害。

1. 在本案中，尽管租赁合同约定了承租人拖延腾退房屋应支付违约金，但因其经营困难，资金缺乏，出租人很难实际获得该等违约金。因此，出租人需要创造先予执行的条件，以便尽快收回房屋。

2. 第九十七条　人民法院对下列案件，根据当事人的申请，可以裁定先予执行：

(1)追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用的;

(2)追索劳动报酬的；

(3)因情况紧急需要先予执行的。

3. 第九十八条　人民法院裁定先予执行的，应当符合下列条件：

(1)当事人之间权利义务关系明确，不先予执行将严重影响申请人的生活或者生产经营的；

(2)被申请人有履行能力。

人民法院可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，驳回申请。申请人败诉的，应当赔偿被申请人因先予执行遭受的财产损失。