买卖单位集资房合同效力

房产买卖常见合同纠纷

——买卖单位集资房合同效力

北京市一法律师事务所   韩洪律师

【案情简介】

2003年，刘甲所在的单位某市热力公司集资建房，刘甲按单位规定全额出资了集资建房款，2006年单位向刘甲交付了一套一居室的集资房，2008年刘甲将涉案的一居室房屋卖给了张乙，张某依买卖合同约定向刘甲支付房款后，刘甲将涉案房屋交付给了张乙。2013年，刘甲取得了涉案一居室的产权证（产权证标明房屋按经济适用住房管理），张乙要求刘甲依合同约定办理产权过登记手续，刘甲反悔，并起诉求到法院要求确认双方之间买卖单位集资房的合同无效，诉讼中刘甲所在的公司向法院出具了一份《情况说明》，其内容为：公司规定，参加集资建房的对象仅限于本公司的员工，公司员工以外的人员无集资建房资格，公司严禁参于集资建房的职工私自或变相转让集资房。

【争议焦点】

  违反房改单位的内部规定，买卖单位集资房的合同是否有效。

【律师观点】

 单位集资建房是单位组织职工向单位缴纳资金，由单位以自己的名义，在自有土地上筹建房屋，房屋建成后由单位依据内部集资建房的政策，按成本价销售给职工的房屋。集资所建住房的权属，按出资比例确定，职工按房价全额出资的，拥有全部产权，部分出资的，拥有部分产权。本案刘甲按热力公司规定全额出资并缴纳了集资建房款，热力公司将涉案房屋交付给了刘甲，刘甲取得了产权证，对涉案房屋具有占有、使用、收益和处分的权利。

  刘甲在向张乙出卖涉案房屋时，虽然没有没产权证，但这并不影响双方之间房屋买卖合同的有效性（具体理由参见笔者所写《房产买卖常见合同纠纷——无证房产买卖合同效力》一文）。至于热力公司出具的《情况说明》内容，系热力公司的单位内部规定，并不能对抗刘甲和张乙之间的民事合同行为，也就是说，本案刘甲和张乙之间买卖单位集资房的合同并不因违反热力公司单位的内部规定而无效。虽然热力公司禁止其职工私自或变相转让集资房，但其规定与法律相悖。

【相关法律问题提示】

在目前的司法实务中，虽然基于“鼓励交易”的合同原则及对违反法律、行政法规效力强制性规定的合同方能认定无效的法律规定，买卖未取得产权证的单位集资房合同效力在实践中被认定为效已成为法院的主流做法。但是，单位集资房一般按经济适用房管理，买卖此类房屋发生纠纷时，人民法院是否按经济适用房相关规定认定买卖合同的效力，在实践中还是有一定争议的，比如在北京陈女士和刘先生的房屋买合同纠纷案中，一审法院认定：双方诉争的房屋按经济适用房管理，是具有保障性质的政策性住房，陈女士具有购买该房屋的特定身份，刘先生不具备购买资格，因此双方的房屋买卖协议违反了相关政策和法律规定，应属无效；二审法院终审判决认为，该类房并非经济适用房，也不是法律规定强制禁止交易的房屋，判令陈女士协助办理过户。