基本案情

      2015年7月，崔某与开发商甲签订《青岛市商品房预售合同》，与银行签订《个人购房借款/担保合同》办理了按揭贷款，涉案房屋预告登记在崔某名下。但徐某在2015年7月之前向甲开放商转账支付了购房定金，涉案房屋的买卖合同、预告登记证明、个人借款凭证、房款收据、契税、物业费收据等材料原件均由徐某持有。徐某每月按照贷款数额向崔某的贷款账户转账，涉案房屋也由徐某存放货物使用。徐某与崔某的通话录音中，崔某对徐某借其名买房的事实表示认可。后因徐某与崔某产生矛盾，徐某遂起诉至法院，要求甲开发商直接将产权证办理到徐某名下、要求银行将贷款手续变更到徐某名下。

案件评析

      法院认为，涉案房屋的首期房款、按揭款以及其他契税等相关款项实际上由徐某支付。通过购买房屋的最初意思表示、首期房款的支付、银行贷款的偿还、购房票据等房屋相关手续凭证的持有、房屋的占有使用、双方的往来等情况，可以认定双方之间借名买房事实存在，徐某是涉案房屋的实际购买人，但涉案房屋登记在崔某名下，徐某只是对房屋享有债权而不是物权，故徐某要求甲开发商直接将产权证办理到其名下的诉讼请求，法院不予支持。涉案房屋尚有银行按揭贷款未偿清，银行贷款的审批与贷款人的个人征信等条件相关，故徐某要求银行将按揭贷款手续变更到徐某名下的诉讼请求，法院不予支持。 

法官说法

      借名买房，是真实买房人因各种原因不能以自己或不愿以自己的名义购房，而借用他人名义购房的行为。不论借谁的名义购买房屋，都建议先行了解借名的事由是否违反法律规定，不违反法律规定的前提下，也应委托专业人士起草借名买房协议，并保存全流程的证据原件，即便如此，房屋也存在不能过户到自己名下的风险，因为借名买房人对房屋享有的是债权而不是直接的物权，所以借名买房存在极大的交易风险，应当慎之又慎。需要特别提醒的是，借名人和出借人不能为规避国家限购政策进行借名买房交易，否则会因违背公序良俗而无效。