上海邦信阳中建中汇律师事务所  袁晓波律师

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随着住宅产业现代化快速发展，在商品房买卖领域，购房标的物也渐渐发生了变化。之前购房业主主要购买的是毛坯房，在交房后自己负责家庭装饰装潢，但现在无论是房地产市场大力推行，还是业主本身的购买意愿，商品精装修房作为房屋买卖合同的标的物的情形越来越普遍。随之而来的，购房业主与开发商之间关于房屋装修质量的纠纷也越来越多，部分问题和争议的解决亟需法院形成统一的裁判口径。

2019年12月16日，江苏省高级人民法院民事审判第六庭发布《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》（以下简称“《指南》”），该指南对于“商品装修房买卖合同的特征”、“装修质量约定要求的认定”、“装修质量不符合约定的证明”、“质量不符合约定要求的责任承担”等方面，均规定了比较具体的适用标准，对于规范实务审理，统一类案裁判尺度提供了参考的依据。

但笔者认为《指南》的个别条文在认定商品精装修房存在装修质量问题可否解除或者撤销合同这个问题上，仍存在部分可讨论的空间。

一、可否因装修质量问题而拒绝接收房屋

《指南》第15条规定：“装修质量存在工程质量、功能质量、品质档次等方面瑕疵，但对买受人正常居住使用没有实质性影响的，除当事人对房屋装修质量瑕疵另有明确约定，买受人拒绝受领房屋要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。装修质量问题严重影响正常居住使用，或者装修质量问题符合不得交付使用法定情形的，买受人拒绝受领房屋，要求出卖人承担逾期交房违约责任和装修质量修复责任的，应予支持”。

根据该规定，若出现装修质量严重影响到正常居住使用，或者符合不得交付使用的法定情形的，则买受人有权选择拒绝受领房屋，并要求开发商承担逾期交房的违约责任，直至开发商整改后满足质量要求为止。而如果仅是存在一般性的质量瑕疵，对正常居住适用没有实质性影响，则购房人不得拒绝受领房屋。

至于如何判断装修质量是否对购房人正常使用存在实质性影响，一般情况下，如果双方已经对质量问题进行了确认，法院可以通过直观感受质量问题不足以实质性影响正常使用的，则由法院直接认定。若法院无法直接进行专业上的判断，则需要通过现场勘验、并委托司法鉴定单位出具鉴定意见，来综合评判该些质量问题的属性以及所造成的影响，并认定是否对使用有实质影响。

在（2018）沪02民终6023号案中，上海市第二中级人民法院认为“恒申公司交房前已取得《新建住宅交付使用许可证》，满足双方合同约定的交房条件，恒申公司也已按照合同约定向周继刚交付系争房屋，房屋非主体结构质量问题，装修、设备标准不达标等问题不影响交付手续的办理”，本案即是通过当事人申请对系争房屋内装饰装修存在的质量问题进行司法鉴定，法院根据鉴定意见综合认定，当事人所主张的装修质量不构成对房屋使用的实质影响，不得拒绝受领房屋，应视为房屋已交付。

二、可否解除合同

1、严重影响居住使用的装修质量问题可解除合同

《指南》第14条第一款规定：“因装修质量问题严重影响正常居住使用，或者存在如装修环保质量不合格等依法不得交付使用的情形，买受人请求解除商品装修房买卖合同和赔偿损失的，应予支持”。该条规定的法律依据应该是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。

唯一的问题，在于房屋质量问题严重影响居住的标准该如何认定。笔者认为，同前面所讨论的因存在装修质量问题购房业主可否拒绝受领房屋一样，在双方对此争议的情况下，需要通过法院委托司法鉴定机构，针对装修质量问题进行司法鉴定，并出具专业的鉴定意见，综合评估质量问题的严重性，判断是否足以导致购房业主无法正常使用房屋，无法实现双方订立合同的目的，如果是的，则可以解除合同。

2、装修环保质量不合格可否解除合同

《民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2010）》对于新建、扩建和改建的民用建筑工程室内环境污染具有控制性要求，并规定所选用的建筑材料和装修材料，包括人造木板和饰面人造木板、涂料、胶粘剂、水性处理剂等，必须符合该规范的相关规定，且为强制性要求。第6.0.1条规定，“民用建筑工程及室内装修工程的室内环境质量验收，应当在工程完工后至少7天以后、工程交付使用前进行”。第6.0.21条强制性规定，“室内环境质量验收不合格的民用建筑工程，严禁投入使用”。该规范通过要求对各类建筑装修材料的进场抽查复验，在施工安装前控制施工选用材料的污染物排放符合国家法定指标，从源头上进行把控。另外，在交付业主使用前，通过强制对室内环境质量进行验收，确保施工完毕后各种材料同时作用时，所释放污染物的共同影响也不会对人体产生不利危害。质量验收不合格的，严禁投入使用。

江苏高院《指南》的该条规定，只要装修质量不合格依法不得交付的，则购房业主可解除合同。但各地高院对这个问题存在争议，并未形成统一意见。在（2019）沪01民终7040号二审裁判文书中，上海市第一中级人民法院认为：“系争房屋也确实存在诸如甲醛超标等质量瑕疵，但该些质量问题均非房屋主体结构问题，均属于交房后被上诉人的保修责任范畴，被上诉人也明确表示愿意配合维修整改，一审据此同时判决被上诉人在三个月内将系争房屋室内空气质量瑕疵予以整改完毕以符合相关标准，并无不妥，本院予以支持”，该二审法院主要认为装修质量不属于主体结构，只是属于保修范围；故不能直接以此为理由解除合同，而只需进行质量整改。

笔者认为，因装修环保质量问题不合格可径行直接解除商品房买卖合同，依据并不十分充分。

《民用建筑工程室内环境污染控制规范》对于民用建筑工程所选用的建筑材料和装修材料均有放射性限量、游离甲醛含量、挥发性有机化合物等对人体有害气体的含量要求，如果开发商使用（包括施工单位擅自违规使用）的装修材料不符合法定要求导致最终装修环保质量不合格，购房业主可根据合同法第111条的规定，要求开发商承担修理、更换、重作、减少价款或者报酬等。而通过更换为污染物释放浓度更低的材料之后，其实可以减少污染物的排放，从而保证所室内环境污染物符合法定要求。

业主所购买的标的物为精装修房，房屋的可使用性是房屋最基本也是最主要的功能，开发商将商品装修房出售给业主，应保证该房屋的质量能够满足可直接使用，这是开发商的瑕疵担保义务。因此装修环保质量不合格不得交付使用的，购房业主有权拒绝收房，并要求开发商通过更换或者重作等违约责任承担方式，达到使用条件。但若一出现装修环保质量不合格的情况，就直接解除合同笔者认为有所不妥，也不符合《合同法》第148条规定的“致使不能实现合同目的”的前提条件。

笔者认为，在此种情况下，应赋予开发商质量整改的机会，如果开发商明确表示拒绝修复，或者经修复后仍未能达到装修环保质量要求的，则购房业主享有合同解除权，比较为宜。

三、可否撤销合同

《指南》第14条第二款规定，“房屋装修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料的，买受人以受欺诈为由请求撤销商品装修房买卖合同和赔偿损失的，应予支持”。该条规定的法律依据应是《民法总则》第一百四十八条规定，即“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，以及《合同法》第五十四条第2款的规定，即“一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。

笔者对该条“一刀切”的做法持有异议，原因主要有以下三个：

第一，开发商在订立合同之初并非都具有“欺诈”的主观故意。

根据上述两条法律规定，要认定构成欺诈的，构成要件之一必须得是在双方订立合同时即存在“欺诈”的故意，比如在销售商品装修房时，已明知所出售的房屋装修存在以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料的情形，若只是后续履行行为存在上述情形的，则只承担更换、重作或者减少报酬等违约责任即可，但不能倒回去认为存在欺诈的主观故意而去解除合同。

比如商品精装修房预售的，开发商在订立合同时并不存在欺诈的故意，而是在精装修施工时，为了减少开发成本，主动指定施工单位在装修中以假充真；又或者，开发商在施工图纸或者工程量清单中要求的装修材料符合国家法定质量标准，但在施工过程中因为施工单位的原因导致发生，无论开发商在验收时是否已经注意到该问题，面对购房业主而言，开发商所应承担的均是瑕疵履行的违约责任，但不能撤销合同。

第二，认定标准过于宽泛，缺乏客观的认定标准。

该意见所规定的“以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料”的认定标准过于宽泛，究竟达到何种程度、多少数量、品质缺陷的假冒材料的替用，才达到上述标准，并没有一个相对客观的标准，法院在审理时自由裁量的空间极大。

《产品质量法》第50条中规定了“在产品中掺杂、掺假，以假充真，以次充好，或者以不合格产品冒充合格产品”行政处罚责任，只要出现该种情形，则可对违法者处以相应的行政处罚，但在平等主体之间的民事领域，尤其是在合同可否撤销的问题上，应更加慎重且具有相对客观的认定标准。

第三，该规定过分考虑在装修上假冒材料，却未考虑合格的主体结构。

购房业主购买精装修房的目的是为了居住使用，支付购房款的对价，除了可获得房屋的精装修部分外，同时也获得了房屋的主体结构，该主体结构的价值在大部分的情况下，往往都会大于装饰装修价值，因此若仅仅因是故意指定或者放任施工单位使用假冒材料，就认定可撤销合同，似乎有些“顾此失彼”之嫌。

因此，笔者认为，按指南规定，只要出现房屋装修中以假充真、以次充好、以不合格材料冒充合格材料的，就一概认定购房业主可以“欺诈”为请求撤销合同并赔偿损失的，虽然可以倒逼开发商强化质量管理，指定选用合格装修材料，加强工程竣工后的质量验收，具有一定的积极意义，但该条规定，未合理注意到开发商的合法权益，有失公允，对此仍存可进一步探讨的空间。

【后记】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，主体结构质量不合格不能交付使用时，或者交付使用后主体质量经核验确属不合格的，买受人可解除合同；第十三条则规定了房屋质量问题严重影响正常居住使用，可解除合同。该司法解释适用于一般的毛坯商品房，也适用于精装修商品房。江苏省高院的指导意见，主要也是根据该司法解释的规定，针对精装修商品房做出的更为具体的规定。但精装修房屋存在质量问题，买受人可否拒绝收房，尤其是可否解除合同、撤销合同，涉及到买卖双方重大的权利义务关系，应更为慎重，避免在平等民事主体之间的权益保护上会产生倾斜，进而影响交易的稳定。