律师观点分析

上海邦信阳中建中汇律师事务所  袁晓波律师

【案情简介】

甲公司将其所有的位于上海闵行区的某办公室出租给乙公司，双方签订租赁合同，约定租赁保证金为三个月的租金和物业管理费的总额，双方还约定在合同履行过程中，若因乙公司违约导致甲公司解除租赁合同的，乙公司需支付三个月的租金（24万元）作为解约违约金，而且租赁保证金不再退还。租赁合同签订后，乙公司只向甲公司支付租赁保证金9万元，之后因乙方股东公司经营战略调整，不再想继续租赁该办公室，故乙公司单方向甲公司发函解除租赁合同。甲方在收到该函件后，诉至法院，诉请要求乙公司支付解约违约金24万元，并不予退还乙公司已支付的租赁保证金9万元。

【法院观点】

        本案经过一审、二审，二审法院认为，在因乙公司违约导致合同解除的情况下，根据合同约定甲公司有权要求乙公司支付相当于三个月租金的违约金并不予退还租赁保证金。考虑到甲公司的实际损失以及当事人的过错程度，甲公司诉请主张的违约责任亦不存在过分高于实际损失的情形，故判决支持甲公司的全部诉讼请求，驳回乙公司的上诉请求。

【律师点评和提示】

上海邦信阳中建中汇律师事务所袁晓波律师受甲公司的委托，代理该房屋租赁合同纠纷案。本案的争议焦点较为集中，就是合同解除后，甲公司主张的违约金是否过高。本案甲公司诉请有两项主张，一项是要求支付3个月的租金作为解约违约金，另一项是要求不予退还已支付的租赁保证金9万元，需要法院进行裁判的，就是在已判决支付三个月租金作为解约违约金的基础上，保证金是否需要退还。

笔者认同法院的观点，认为该租赁保证金可以不退，理由有两个：第一，该两项诉请均具有合同依据，在乙公司违约导致甲公司解约的情况下，甲公司有权不退还保证金。其次，笔者认为合同所约定的不予退还已支付的租赁保证金在法律性质上也属于违约金，在乙公司抗辩违约金过高要求进行调整的情况下，最终要跟损失进行比较，本案因乙公司擅自单方解约导致系争办公房屋直至几个月之后才重新出租出去，所产生的房屋闲置的租金损失已远远大于三个月的租金违约金以及不予退还租赁保证金的总额，故法院最终认为上述的违约责任不存在过分高于实际损失。