律师观点分析

       一、案例简介

2016年8月28日，小业主朱某与开发商签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告以900万元的价格向开发商购买位于静安区的某房屋。合同签订后，朱某即向开发商支付首付款200多万元，就剩余购房款的支付向公积金中心和民生银行上海分行申请组合贷款。朱某认为，之后开发商并未按公积金中心和民生银行上海分行的要求提供阶段性担保，导致朱某的贷款申请手续办完后，相关贷款仍无法正常发放。

故朱某向某区人民法院起诉，请求法院判令开发商向上海市公积金中心，以及某商业银行提供阶段性保函。

       二、律所代理观点

笔者和团队同事秦律师接受开发商的委托，担任本案一审代理人。从大的方面，我们分析认为，第一，综观整份预售合同，并未约定开发商具有为小业主的提供阶段性担保的合同义务；第二，也并未有任何法律规定开发商具有为小业主提供阶段性担保的法定义务。任何一项义务派生之前提，必然是以法定或约定为基础。因此，小业主要求开发商必须提供阶段性担保，并不具有相应的请求权基础。

三、律师建议

对于需按揭贷款的小业主而言，为避免陷入开发商拒绝为购房业主提供阶段性担保的境遇，小业主在签订商品房预售合同时，需充分了解按揭贷款时开发商是否会提供阶段性担保，同时了解开发商对于贷款银行的倾向性选择意见，能够在补充合同中予以明确的，就尽量予以协商明确，虽然实践中往往不太可能实现。