袁晓波律师

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按揭贷款办不下来?对不起,你还是得依约支付购房余款

发布者:袁晓波律师|时间:2017年11月27日|分类:房产纠纷 |510人看过

律师观点分析

首选“首付+按揭”

在宏观政策这只看得见的大手的调控下,楼市价格火爆的场面现已得到有效控制,房地产价格趋于平稳,部分地区的房屋价格甚至已出现回落。但有别于动不动就设定个小目标先挣个一个亿的老王,对于普通购房人而言,购买一套房产依然属于大宗交易。尤其是在一二线城市,无论是一手房还是二手房,房产价格高企,购房人动辄需支付几百万甚至上千万的购房款。因此,绝大部分情况下,购房人在支付方式上都会选择“首付+按揭”的组合,毕竟选择全款支付的购房土豪还是少数。

于是,实践中就会出现这样的情形,购房合同签了,首付款也付了,但按揭银行审批没有通过,或者一到了年底,银行的贷款额度用完了,贷款暂时下来不了?这可咋整?购房人有理由拒付购房余款并主动解除合同?或者主张迟延支付购房余款吗?

 

案例参考

  小业主姜某向上海市××房地产开发有限公司购买了位于上海市静安区某小区的预售商品房,约定购房总价款为920万元,首付比例为合同总价的30%,余款用按揭贷款支付。姜某支付购房首付款后,因按揭贷款未能审核通过,故未能按约支付购房余款644万元。故开发商在多次催告无果后,解除了系争预售合同。

陆国飞律师团队接受房产公司的委托,代理了该起商品房预售合同纠纷案。房产公司向静安区人民法院提起诉讼,诉请确认商品房预售合同已解除,并按合同约定支付解约赔偿款92万元,并要求其配合办理注销备案的预售合同。

经静安法院开庭审理认为:姜某提出的因银行按揭贷款未能审核通过不能成为迟延付款的理由,按照双方合同约定,姜某也应以其自有资金补足,现合同约定的逾期付款天数早已超过,房产公司主张合同解除的条件已成就,故法院支持房产公司的诉讼请求,确认预售合同已解除,判令姜某向房产公司支付赔偿款92万元。

 

律师提醒

商品房预售合同本身也属于买卖合同的一种,作为买受人,支付购房价款是其主要合同义务。在预售合同这一层法律关系中,无论买受人因自身,或者第三方原因(不可抗力除外)导致不能按约付款,除非双方当事人明确约定,否则不能成为其不付款,或者逾期付款的理由。

而且,从合同约定来看,一般在开发商的预售合同中,都会明确约定在按揭贷款未通过或者按揭贷款所贷得的金额不足的情况下,购房人均应以自有资金补足。在笔者团队所办的上述案件中,系争预售合同中就对此进行了明确约定。所以在该案中,姜某找出的种种原因都不能作为迟延付款的抗辩理由。

在这里也提醒购房人,在购买房产时,如果选择“首付+按揭”的支付方式的,为确保自己能顺利贷款,首先,得查询自己的征信、贷款额度是否能够通过银行的贷款审核。其次,在与房屋的出卖人签订合同时,要审慎注意付款期限和逾期付款责任,确保能按期付款。最好是在合同中能约定如果不能通过银行贷款的,房屋买卖合同自动解除,双方互不追究责任之类的条款(当然,在很多房产开发商的预售合同或者现售合同中,能够达成这类补充协议的简直就是痴心妄想,他们不允许你更改一个字!)。最后,一般情况下银行放贷都要一个月左右的时间,长则三个月,有时购房人合同也签了,银行贷款审核也通过了,但贷款就是迟迟不下来,那怎么办?没办法,只能多催促银行尽快通过审核,而且不要集中在年底去办理贷款,因为银行年底的贷款额度真得很紧张!当然,人民群众的智慧是无穷的,“道”高一尺,“魔”高一丈,方法也还是是有的,还需自己摸索体会。


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