涂恒律师

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“代持房”的那些事

发布者:涂恒律师|时间:2018年05月04日|分类:拆迁安置 |645人看过

“代持房”那些事

一、委托购房形成原因分析

住宅,作为人们生活消费的必需品,但随着房价的不断攀升,购买一套房,很多老百姓可能需要为之付出一辈子的辛苦劳动,而有些因为自身的征信问题,不能顺利在银行办理按揭贷款,不得不考虑委托他人购房,将房屋登记在他人名下。而有些则是出于投资的需求,由于自身名下已经登记有房屋,受到国家限购政策即限购令的限制,或者不具备购买“拆迁安置房、经济适用房”等房屋的资格,从而选择委托他人购房,当然亦包括公务员委托他人“代持房”的情形。当然,委托他人购房的原因并不限于以上两种情况,笔者仅从实践中较为普遍的两种情况进行分析。

而不论当事人是基于何种理由选择委托他人购房,其背后的法律风险均应当引起重视。

二、委托购房合同的效力

委托购房合同其本质为民事合同,谈论其效力,不得不从《合同法》第52条入手,《合同法》第52条规定,有下列情形之一的,合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。

结合前面的原因分析,实践中普遍认为,当事人为规避国家限购政策或者不具备购买“拆迁安置房、经济适用房”等房屋的资格而选择委托他人购房的,签订的委托购房合同应属于无效合同,笔者亦认可该种观点,在这种情形下,委托购房合同因以合法形式掩盖非法目的或者违反法律、行政法规的强制性规定而当属无效合同。

而根据《合同法》第58条、59条的规定,合同无效,合同当事人还应当承担返还财产,折价补偿,赔偿损失,国家追缴财产或者返还集体、第三人等民事责任。

而从其他原因出发,若委托购房合同不具备《合同法》第52条规定的合同无效的情形,依据“法无禁止及自由”的原则,以及充分尊重当事人的意思自治的基础上,应当认定为有效合同。本文的以下部分,仅针对有效委托购房合同进行分析。

三、委托代理关系分析

《民法总则》第162条规定,代理人在代理权限内,以被代理人名义实施的民事法律行为,对被代理人发生效力。在委托购房合同具有如下几个特征:

  1. 隐名代理,出于各种原因的考虑,委托人不愿意或者不能同开发商直接建立商品房买卖合同关系。

  2. 受托人仅为名义购房人,不实际出资,亦不实际使用房屋,在按揭购房中,实际由委托人将购房款分期转入受托人银行账户中,由委托人向银行交纳分期购房款。

  3. 委托购房与我国的不动产物权公示制度冲突,受托人依据我国的不动产物权享有强大的排他性权利,我国虽不承认物权变动的无因性理论,但物权行为与合同行为本身具有一定的区别,受托人成为“名义上的物权人”,这本身就蕴含着风险。接下来,我们针对委托购房合同中的法律风险进行逐一分析。

四、委托购房风险提示

  1. 因委托人自身征信问题委托他人按揭购房,在自身征信问题消除后,意欲回购的,需承担两次交税义务,在开发商处购买时,在受托人处回购时(为何不是赠与,如果不具备某些特定条件,赠与所需交纳的税费不一定低于买卖,在此不再展开);如果意欲回购,且不具有一次性偿还银行所有按揭贷款的,很难取得抵押银行同意,造成房屋长期登记在受托人名下的不稳定事实。

  2. 受托人短期或长期“代持”委托人的房屋,委托人行使权利易受阻,例如,委托人意欲回购房屋或者将该房屋转售第三人,均需要受托人予以积极配合。

  3. 委托他人购房发生在受托人夫妻关系存续期间,如遇受托人离婚,“代持”房屋可能被当作夫妻共同财产予以分割,委托人如果能够及时知晓上述情况,得以第三人身份向人民法院申请参加诉讼(虽然实践中大多数法院并不认同在离婚诉讼中存有第三人,通常要求权利人另行提起诉讼,但笔者认为在离婚诉讼中如果第三人参加诉讼有利于或不影响离婚案件的审理,则应当准许或通知第三人参加诉讼);但如果委托人不能及时了解上述情况,则需要通过第三人撤销之诉或者案外人申请再审等审判监督程序参与到诉讼中,重新确定房屋权利归属,甚至该房屋已被受托人夫妻一方转让给善意第三人(详见第4点),无论是哪种情况,均易给委托人造成讼累且遭受经济损失。

  4. 受托人为房屋的“登记权利人”,如遇受托人将该房屋出售给第三人且第三人符合《物权法》第106条规定的善意取得的构成要件,第三人成为房屋的所有权人。而此时委托人仅能通过委托代理合同要求受托人承担相应的违约责任或者是侵权损害赔偿责任。

  5. 委托人难以对受托人的信誉进行全面掌控,如遇委托人对外负有债务且到期偿还不能,“代持”房有面临被债权人申请法院查封、执行法院查封、拍卖、变卖等风险,委托人得以采取的法律手段及需要承受的风险在前文第3、第4点已经阐述,不再赘述。

  6. 除了上面提到的委托购房合同委托人需要承担的风险,而作为受托人而言,亦存在如果委托人不及时还贷,受托人就要承担还贷责任,还有可能因无法还贷导致不良信用记录。从而必将影响受托人今后购房、办理银行贷款或信用卡、出国签证等权利的实际实现。

五、结语

   实践中存在的大量委托购房的情形,其背后的原因各色各异,很多原因亦超过了本文讨论的情形。但无论是哪种情形,我们首先需要对《委托购房合同》的效力进行分析,在认定合同有效的情况下,再结合实际的情况根据上述风险提示予以具体分析,写此文拟给意欲购房者些许建议,仅供参考,仅为个人观点,欢迎沟通交流。


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